제주지방법원 2024타경34141. 제주시 이도일동 제주트리뷰아일랜드오피스텔 제1동 2층 215호입니다. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이지만, 임차인 한우창은 건물 전부를 주거로 사용한 임차권자로 조사됐습니다. 한우창의 전입신고일은 2020.08.19, 점유개시일은 2020.09.28, 확정일자는 2020.09.15입니다. 말소기준권리인 농협은행 가압류 2021.04.14보다 모두 앞섭니다.
따라서 이 사건은 “7회 유찰돼 1천만원대가 된 오피스텔”로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에도 한우창의 임차권이 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조로 명시돼 있습니다. 현재 회차에서 배당되는 임차보증금은 10,922,460원, 부족분은 99,077,540원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경34141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 전농로 119, 1동 2층 215호 (이도일동, 제주트리뷰아일랜드오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하3층~지상9층 중 2층 |
| 사용승인 | 2018.09.20 |
| 소유자 | 주식회사그루컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 11,530,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한우창 / 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2021.04.14 농협은행 가압류 158,166,560원입니다. 이후 신용보증기금·서울보증보험·경산농업협동조합의 가압류, 국민건강보험공단과 국의 압류, 현재 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 한우창은 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 별도입니다. 임차권등기 자체는 2024.03.27에 들어왔지만, 대항력의 기초가 되는 점유·전입은 2020년에 이미 형성돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한우창 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.19 | 2020.09.15 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 99,077,540원 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 약 1.10억
이 사건의 핵심은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 올라간다는 점입니다. 보증금 110,000,000원이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시에도 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득액은 약 1.10억원 수준에서 거의 움직이지 않습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 미배당·인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 11,530,000원 | 99,077,540원 | 110,607,540원 |
| 8회 유찰 시 | 8,070,999원 | 102,474,279원 | 110,545,278원 |
| 9회 유찰 시 | 5,649,699원 | 104,851,996원 | 110,501,695원 |
따라서 “최저가 1,153만원”이라는 숫자 자체에는 가격 메리트가 없습니다. 이 물건을 비교·판단할 때 기준이 되는 가격은 최저매각가가 아니라 현재 기준 실질취득 110,607,540원입니다. 추가 유찰을 기다려 최저가가 8,070,999원이나 5,649,699원까지 내려가도 실질취득액은 각각 110,545,278원, 110,501,695원으로 약 1.10억원에 머뭅니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 607,540원 |
| 1. 임차인 한우창 보증금 | 110,000,000원 | 10,922,460원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 158,166,560원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경산농업협동조합 | 616,480,140원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한우창 | 110,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인에게 10,922,460원이 배당되고 보증금 부족분 99,077,540원이 매수인 인수로 계산됩니다. 후순위 채권자의 총 청구액 1,204,646,700원은 배당되지 않는 구조이나, 이 후순위 가압류·압류 자체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕, 지하3층~지상9층 건물의 2층 215호이며 사용승인일은 2018.09.20입니다.
- 입지. 제주시 이도일동 삼성초등학교 북동측 인근으로, 주위에 공동주택·단독주택· 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다. 북동측 약 20미터, 남동측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·화재탐지·승강기·소화·기계식주차·보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 고도지구(35M 이하), 방화지구, 시가지경관지구, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,212,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성 신호. 현재까지 7회 유찰된 사실 자체가 응찰 수요와 가격 소화력에 대한 보수적 접근이 필요한 신호입니다. 특히 최저가가 더 내려가도 실질취득액은 약 1.10억원으로 거의 유지됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 기준 11,530,000원에 낙찰받더라도 임차보증금 99,077,540원을 인수해 실질취득은 110,607,540원입니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 8회 유찰 시 실질취득 110,545,278원, 9회 유찰 시 110,501,695원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 임차인 한우창의 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 동일인입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제시돼 있으므로 임대차계약·보증금 지급 관계를 확인해야 합니다. 다만 확인 전에는 대항력·인수 위험을 배제하면 안 됩니다.
- 임차권 말소와 보증금 반환 관계 확인. 임차권등기 자체의 등기상 소멸 여부와 별개로, 매각물건명세서가 정한 보증금 미배당 잔액의 매수인 인수를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2023.05.10 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·배당 원본 확인. 예상배당은 집행비용 추정과 현재 확인된 권리관계를 기준으로 하므로 당해세 및 실제 배당요구·채권액을 매각기일 전 원본에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 관련 내용을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “1,153만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 일곱 번 유찰돼 최저매각가가 감정가 140,000,000원의 8.24%인 11,530,000원까지 내려왔습니다. 그러나 그 숫자는 매수자의 실제 부담을 보여주지 않습니다. 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 한우창의 보증금 110,000,000원이 있고, 현재 매각가에서는 99,077,540원이 미배당되어 매수인에게 승계됩니다. 따라서 현재 실질취득은 110,607,540원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰도 해결책이 아니라는 것입니다. 낙찰가가 8,070,999원, 5,649,699원으로 내려가면 인수액은 102,474,279원, 104,851,996원으로 오히려 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 계속 약 1.10억원에 머뭅니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 관계 확인 이슈, 과거 공매공고, 7회 유찰이라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만, 경제적 취득가는 낮아지지 않는 대항력 임차인 인수형 사건입니다.
