대구지방법원 2025타경10221. 경상북도 청도군 각북면 명대리 809의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층이며 현재 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 변승록이고, 2016.06.17. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 말소기준권리는 2018.04.02. 설정된 팔공신용협동조합 근저당권 169,000,000원입니다.
과거 압류·가압류와 여러 차례의 경매개시결정이 있었지만 상당수는 이미 말소·취하·각하된 이력이 확인됩니다. 현재 경매개시결정은 2025.12.29. 팔공신용협동조합이 신청한 임의경매이며, 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부상의 금전 권리보다 제시외 건물과 토지 사용관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10221 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 각북면 명대리 809 · 경상북도 청도군 각북면 명대길 47 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층 |
| 소유자 | 변승록 |
| 토지 | 182.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 81,700원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 92,069,290원 / 92,069,290원 (신건) |
| 청구액 | 153,036,625원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 팔공신협 근저당
등기부상 과거 권리 중 국민건강보험공단 압류, 대한채권관리대부 가압류와 복수의 경매개시결정은 이미 말소되거나 취하·각하된 이력이 있습니다. 현재 기준으로 중요한 권리는 2018.04.02. 팔공신용협동조합의 근저당권이며, 채권최고액은 169,000,000원입니다. 현 경매개시결정도 이 권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 판단 — 실거래 자료 없이 가격 메리트 단정 금지
비교 가능한 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 92,069,290원 또는 향후 유찰가격을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 단독주택과 토지, 제시외 건물이 함께 얽힌 물건은 일반적인 공동주택처럼 동일 평형 거래평균으로 가격을 비교하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 92,069,290원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,057,247원 |
| 2. 근저당 · 팔공신용협동조합 | 169,000,000원 | 90,012,043원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 팔공신용협동조합 채권최고액 169,000,000원 중 90,012,043원이 배당되고, 78,987,957원이 미배당으로 남는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 92,069,290원 | 90,012,043원 | 78,987,957원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 73,655,432원 | 71,929,634원 | 97,070,366원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 58,924,345원 | 57,463,707원 | 111,536,293원 | 0원 |
유찰 자체가 매수인 인수채무를 만드는 구조는 아닙니다. 다만 최저가가 내려가도 제시외 건물의 법정지상권 불확실성과 인접필지 사용 문제는 그대로 남습니다. 따라서 회차가 내려간다는 이유만으로 위험이 해소되는 것은 아닙니다.
⑤ 토지·건물 현황 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 현재 주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 시멘트벽돌조 슬라브지붕 단층이며, 외벽은 적벽돌 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일, 창호는 샷시조입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 명대2리경로당 인근으로, 주변은 농가주택과 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 토지까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 182.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 81,700원/㎡입니다.
- 인접지 관계. 본건 토지는 인접지 명대리 808 일부를 점유 사용 중인 것으로 조사되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 제시외 건물 2-1을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지·건물 소유관계와 성립요건을 원본서류로 확인해야 합니다.
- 인접필지. 제시외 건물 2-1 일부가 명대리 808에 소재하고 본건 토지도 인접지 일부를 점유 사용 중이므로 경계와 실제 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 토지와 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 각 물건의 현황과 귀속을 따로 대조해야 합니다.
- 임차관계. 임차인은 확인되지 않았으나 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 또는 유찰가만으로 시세 대비 할인 여부를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전형은 아니다
이 사건은 임차인이 없고 배당계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 등기부의 말소기준 역시 2018.04.02. 팔공신용협동조합 근저당으로 비교적 명확합니다. 하지만 매각물건명세서가 직접 제시외 건물 2-1의 법정지상권 성립 여부 불분명을 경고하고 있고, 일부 건물이 인접필지 명대리 808에 소재하며 본건 토지 또한 인접지 일부를 점유 사용 중입니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 말소·배당이 아니라 토지 경계, 제시외 건물의 귀속, 법정지상권 가능성을 입찰 전에 얼마나 명확히 확인하느냐입니다. 시세 비교자료도 없어 신건 92,069,290원이 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
