대구지방법원 2026타경1006. 대구 수성구 만촌동 195-2, 통칭 대송빌라 101동 1층 101호 다세대주택입니다. 소유자는 김영란이며, 1996.09.21 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준권리이고, 등기 기재상 채권최고액은 60,000,000원입니다. 현재 경매개시결정의 채권자는 농협은행 주식회사(변경전 농업협동조합중앙회)입니다.
권리 흐름 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 국민건강보험공단대구수성지사와 대구광역시수성구 등의 압류, 과거 임의경매개시결정이 있었지만 모두 해제·취하 후 등기부상 말소됐습니다. 현재 남아 있는 핵심은 말소기준 근저당권과 2026.01.08 임의경매개시결정입니다. 다만 임차인 명세상 등재가 없다는 사실과 별개로 감정평가서에는 임대관계가 “미상임”으로 기재돼 있어, 입찰 전 실제 점유관계 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1006 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 195-2 101동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대주택 · 지상4층 중 1층 101호 |
| 통칭 | 대송빌라 |
| 소유자 | 김영란 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 173,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 51,554,394원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 1996.06.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1996년 근저당
말소기준권리는 1996.09.21 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권입니다. 등기 기재상 채권최고액은 60,000,000원이고 채무자는 김영란입니다. 현재 2026.01.08 대구지방법원 임의경매개시결정은 농협은행 주식회사(변경전 농업협동조합중앙회)를 채권자로 하며, 매각으로 소멸하는 권리로 표시됩니다.
② 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘싸다’고 말할 수 없다
대송빌라는 14세대, 사용승인일은 1996.06.07입니다. 시세 참고 정보에는 84.47㎡가 표시돼 있으나 이 사건 호수와 면적 일치가 확인되지 않았고, 확인 가능한 최근 실거래 금액도 없습니다. 따라서 감정가와 실제 시장가격을 직접 비교할 수 있는 근거가 부족합니다.
| 가격 판단 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 감정가 | 173,000,000원 |
| 현재 최저가 | 173,000,000원 · 감정가 100% |
| 현재 유찰 | 0회 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 0.0회 |
| 최근 매각금액 | 확인 가능한 금액 없음 |
| 실거래 비교 | 가격 메리트 판단 보류 |
이 사건은 현재 감정가 100%인 신건입니다. 그러나 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 173,000,000원을 기준으로 “시세보다 싸다” 또는 “시세보다 비싸다”고 단정하면 안 됩니다. 특히 84.47㎡ 기준 정보도 이 사건과 면적 일치가 확인되지 않아 가격 가점의 근거로 쓰기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,222,000원 |
| 1. 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 채권최고액 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 169,778,000원 |
근저당권의 실제 채권액이 확인되지 않아 배당 계산에서 제외된 결과입니다. 따라서 소유자 잔여 169,778,000원은 실제 배당 예상액으로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 만촌동 소재 동원중학교 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물의 1층 101호이며, 사용승인일은 1996.06.07입니다. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 7미터, 서측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,102.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 968,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(12층이하), 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 확인. 대송빌라는 14세대이며, 확인 가능한 최근 매각금액과 실거래 가격이 없어 가격대별 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 명세상 등재는 없지만 감정평가서 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 근저당 실제 채권액 확인. 등기상 채권최고액은 60,000,000원이지만 실제 채권액은 확인되지 않아 현재 배당표에서 제외됐습니다.
- 가격 사례 확인. 신건 최저가 173,000,000원을 주변 다세대주택과 해당 빌라의 실제 거래사례로 별도 검증해야 합니다.
- 면적 확인. 시세 참고 면적 84.47㎡는 이 사건 호수와의 면적 일치가 확인되지 않으므로 가격 비교에 그대로 적용하지 마세요.
- 규제·도로 재확인. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 비행안전제5구역, 역사문화환경보존지역 등 토지이용 제한사항을 원본으로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 확신은 아직 없다
이 사건의 강점은 명확합니다. 1996.09.21 근저당권이 말소기준이고, 과거 압류와 경매개시결정은 이미 말소됐으며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽에서는 결론을 서두르기 어렵습니다. 대송빌라의 확인 가능한 최근 실거래 금액이 없고, 84.47㎡ 기준 정보도 이 사건과 면적 일치가 확인되지 않습니다. 여기에 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 검토 가능, 가격과 점유는 추가 확인”으로 정리하는 것이 적절합니다. 신건 173,000,000원이 싸다는 근거는 현재 확인되지 않습니다.
