대구지방법원 2025타경10285. 경상북도 의성군 구천면 용사리 241 소재 건물에 관한 강제경매입니다. 등기상 소유자는 김봉수·김봉준·김상수·김형주·황숙자이고, 김봉수·김봉준·김상수·김형주는 각 11분의 2, 황숙자는 11분의 3을 보유합니다. 이번 경매개시결정은 김상수 지분에 대해 기입됐습니다. 근저당권과 압류는 없고, 2025.09.11. 오케이에프앤아이대부주식회사가 신청한 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건을 ‘등기상 인수 0원’만 보고 단순한 경매로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 건물만 매각이라고 명시돼 있고, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 지분매각, 공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건, 제시외 건물 포함 매각이 함께 기재돼 있습니다. 금전상 인수액과 별개로 토지 사용관계와 공유관계가 핵심 권리 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10285 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 의성군 구천면 용사리 241 · 경상북도 의성군 구천면 용사3길 125 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 주택으로 이용중 |
| 소유관계 | 김봉수 11분의 2 · 김봉준 11분의 2 · 김상수 11분의 2 · 김형주 11분의 2 · 황숙자 11분의 3 |
| 매각대상 특징 | 김상수 지분 강제경매 · 건물만 매각 · 공유자의 우선매수 특별매각조건 · 제시외 건물 포함 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 5,984,360원 / 5,984,360원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부주식회사 / 22,247,642원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 그러나 토지사용권은 별도
등기부에는 근저당권과 별도 압류가 없고, 2025.09.11.의 김상수 지분 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당표상 매수인 금전상 인수액은 0원입니다. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 볼 근거가 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 5,984,360원이 최저매각가입니다. 매수인 금전상 인수액이 0원이므로 예상배당 기준 실질취득도 5,984,360원입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격 대비 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 건물만 매각·지분매각·법정지상권 불분명이라는 조건이 있으므로 단순히 절대금액이 작다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 5,984,360원 | 5,476,642원 | 16,771,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 4,787,488원 | 4,301,313원 | 17,946,329원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 3,829,990원 | 3,361,050원 | 18,886,592원 |
유찰될수록 매각가는 5,984,360원에서 4,787,488원, 3,829,990원으로 낮아지지만 신청채권자의 미배당액은 16,771,000원에서 17,946,329원, 18,886,592원으로 커집니다. 이 미배당액은 예상배당표상 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 다만 가격이 내려가도 건물만 매각과 법정지상권 불명이라는 구조적 리스크는 그대로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,984,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 507,718원 |
| 2. 경매개시결정 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 22,247,642원 | 5,476,642원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 507,718원을 제외한 5,476,642원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권자의 청구액 22,247,642원 중 16,771,000원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주택으로 이용중입니다. 건물은 시멘트벽돌조 기와형 함석지붕 단층이며 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 입지. 경상북도 의성군 구천면 용사리 소재 용사3리경로당 남동측 및 북동측에 위치하며, 주위는 주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 321.0㎡, 계획관리지역이며 토지이용상황은 단독입니다. 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 19,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·계획관리지역·자연취락지구가 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없다고 기재됐으나, 매각물건명세서 비고에는 공부상 스레트 지붕이나 실제 함석지붕이라고 명시돼 있습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 건물만 매각 여부 재확인. 대지는 매각대상에 포함되지 않는다는 명세서 내용을 전제로, 대지 사용관계와 법정지상권 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 법정지상권 판단. 명세서 자체가 성립 여부를 불분명하다고 적고 있으므로, 토지와 건물의 소유관계 및 성립요건을 원본 자료로 검토해야 합니다.
- 지분 범위 확인. 경매개시결정은 김상수 지분에 관한 것으로, 등기상 김상수의 지분은 11분의 2입니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건이 있으므로 일반 응찰자는 낙찰 가능성과 낙찰 후 공유관계를 함께 고려해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함 매각된다고 기재돼 있으므로 현황과 매각범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있으므로 실제 거주자·점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 5,984,360원만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “건물만·지분·토지사용권”이 먼저다
이 사건의 예상배당표만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 감정가와 최저가는 모두 5,984,360원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 그 숫자가 아닙니다. 건물만 매각, 대지 법정지상권 성립 여부 불분명, 김상수 11분의 2 지분매각, 공유자의 우선매수 특별매각조건이 동시에 존재합니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 접근하기보다, 토지사용권과 지분관계를 먼저 해소할 수 있는지 확인해야 하는 유형입니다.
