대구지방법원 2026타경1019. 대구 북구 대현동 ‘대현신화맨션’ 101동 5층 508호 아파트입니다. 현 소유자 박정대는 2017년 6월 30일 거래가 162,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행 근저당 55,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2019년 신한은행 근저당 60,000,000원과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김정선의 전입일입니다. 전입은 2017.07.17로 말소기준권리 2017.06.30보다 늦습니다. 조사 자료상 대항력은 없고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계의 세부 내용은 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1019 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 대현동 112-42 대현신화맨션 101동 5층 508호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 5층 · 아파트 단위세대 이용 |
| 실거래 비교면적 | 60.0㎡ · 동일면적 거래 일치 |
| 소유자 | 박정대 (2017.06.30 소유권이전, 거래가 162,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 30,738,558원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 1994.06.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.06.30 신한은행 근저당 55,000,000원입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당 60,000,000원과 중소벤처기업진흥공단·강경하·신용보증기금의 가압류, 국민건강보험공단 및 국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.05.30 신한은행이 신청했던 종전 임의경매는 2025.06.16 취하되어 해당 경매개시결정 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2026.01.23 새로 개시됐습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정선 | 2017.07.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월을 보면 신건 가격 부담
신화맨션 동일면적 60.0㎡ 실거래는 10건이 확인됩니다. 전체 평균은 155,900,000원이지만, 2021~2023년의 170,000,000원대·180,000,000원대 거래가 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건 평균은 128,000,000원, 최신 거래는 2025.08의 145,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 -23.7% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 60.0㎡ | 6 | 145,000,000원 |
| 2025.07 | 60.0㎡ | 1 | 129,000,000원 |
| 2025.02 | 60.0㎡ | 9 | 110,000,000원 |
| 2024.03 | 60.0㎡ | 12 | 157,000,000원 |
| 2023.04 | 60.0㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2023.03 | 60.0㎡ | 14 | 175,000,000원 |
| 2022.11 | 60.0㎡ | 15 | 175,000,000원 |
| 2022.09 | 60.0㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 60.0㎡ | 6 | 163,000,000원 |
| 2021.12 | 60.0㎡ | 9 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 60.0㎡ | 3건 | 128,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액 143,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.7%입니다. 최신 거래 145,000,000원보다는 2,000,000원 낮지만, 하락 추세에서 최근 평균을 15,000,000원 웃도는 가격이므로 “시세보다 싸다”는 판단은 금물입니다. 전체 10건 평균 155,900,000원 대비 91.7%라는 수치만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 (을구 6) | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 (을구 7) | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 271,634,703원 | 25,198,000원 |
| 4. 가압류 · 강경하 | 5,589,465원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 482,224,168원 중 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 140,198,000원, 미배당액은 342,026,168원입니다. 국세·지방세 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신암초등학교 서측에 인접하며, 주변은 아파트·주상복합건물·단독주택·다세대주택·학교·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 동측 인근에 경대로, 남측 인근에 대현로가 통과하며 인근에 시내버스 승강장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물로 사용승인일은 1994.06.15입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 평지의 아파트 부지이며 남측 및 북측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역(전술) 등이 확인됩니다. 공시지가는 1,633,000원/㎡입니다.
- 규모·거래. 신화맨션은 173세대이고 동일면적 실거래 10건이 확인됩니다. 최근 거래는 과거보다 낮아 최근 구간 추세가 -23.7%입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 현재 실질취득 143,000,000원은 최근 12개월 평균 128,000,000원의 111.7%입니다. 전체 평균 155,900,000원만으로 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 거래보다 -23.7% 낮습니다. 최신 거래 145,000,000원 한 건보다 최근 3건 평균 128,000,000원을 함께 봐야 합니다.
- 임차인 세부 확인. 김정선의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 변동할 수 있습니다.
- 회차별 가격 점검. 1회 유찰 시 114,400,000원, 2회 유찰 시 91,520,000원으로 시나리오가 제시되어 있습니다. 현재는 신건 143,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실제 매각조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건은 권리관계만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2017.06.30 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 김정선의 전입은 2017.07.17로 늦어 대항력 인수는 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 실질취득 143,000,000원은 최근 12개월 평균 128,000,000원보다 15,000,000원 높고, 최근 가격 추세는 -23.7%입니다. 최신 거래 145,000,000원과 거의 비슷하다는 점까지 감안하면, 현재 회차의 핵심은 권리 위험이 아니라 최근 하락장 속 가격 부담입니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
