제주지방법원 2024타경36314. 제주특별자치도 제주시 황사평6길 65, 3층 301호의 다세대주택 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사라이엘앤엘티엠이고, 2017년 12월 11일 소유권이전 거래가액은 265,000,000원입니다. 2023년 6월 21일 설정된 신용보증기금 근저당권 채권최고액 155,520,000원이 말소기준권리입니다.
문제는 그보다 앞선 2022년 6월 15일 등기된 전세권입니다. 을구 4번 전세권의 전세금은 230,000,000원, 전세권자는 국(해양경찰청)으로 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 해당 권리가 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시되어 있습니다. 이 때문에 신건의 감정가와 최저가가 아무리 낮아져도 최저가 자체만으로 경제성을 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경36314 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 황사평6길 65, 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 및 다락 등 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지상3층 · 사용승인일 2017.02.01 |
| 소유자 | 주식회사라이엘앤엘티엠 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 8,531,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 134,316,792원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 전세권이 핵심 인수권리
말소기준권리는 2023.06.21 신용보증기금 근저당입니다. 그보다 앞선 2022.06.15 을구 4번 전세권은 매각물건명세서상 매수인 인수권리로 명시되어 있어 일반적인 후순위 소멸권리와 다릅니다. 반면 2023년 근저당과 2024년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 호수별 구분이 중요
| 성명 | 호수 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오훈 | 301호 | 2024.01.05 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
| 정화산 | 10층 1107호 | 2022.11.07 | 120,000,000원 | 有 | 미상 | 120,000,000원 |
301호의 오훈은 전입신고가 2024.01.05로 말소기준권리 2023.06.21 이후이므로 대항력 없음으로 조사되었습니다. 다만 보증금은 미상입니다. 반면 정화산은 10층 1107호에 대해 2022.11.07 전입으로 대항력 있음으로 조사되었고, 보증금 120,000,000원을 신고했으며 2024.12.16 배당요구를 했습니다. 이 임차인은 301호와 다른 호수로 기재되어 있으므로, 인수액 산정에서는 전세권 230,000,000원과 구분해 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 하락 추세 속 실질취득이 평균보다 높다
드림하우스 총 6세대, 준공일 2017.02.01, 동일면적 76.78㎡ 기준 최근 거래는 2022.04~2026.01에 확인됩니다. 전체 6건 평균은 243,333,333원이지만, 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 76.78㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2025.01 | 76.78㎡ | 2 | 255,000,000원 |
| 2024.09 | 76.78㎡ | 1 | 250,000,000원 |
| 2024.01 | 76.78㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2022.08 | 76.78㎡ | 1 | 235,000,000원 |
| 2022.04 | 76.78㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.78㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
최신 거래는 2026.01 220,000,000원이고 최근 12개월 평균도 220,000,000원입니다. 2025.01의 255,000,000원에서 2026.01의 220,000,000원으로 내려오며 최근 vs 과거 추세는 -11.3%입니다. 실질취득액 238,531,000원은 최근 12개월 평균 대비 108.4%로, 하락 추세를 감안하면 신건 가격 메리트가 아니라 인수권리 때문에 실질 부담이 커지는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 8,531,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 6.5% 추정) | - | 553,558원 |
| 인수 · 임차인 정화산 보증금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 4번 전세권 · 국 | 230,000,000원 | 7,977,442원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 신용보증기금 | 155,520,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 8,531,000원 가정 시 채권 총액은 385,520,000원, 예상 배당액은 7,977,442원, 부족액은 377,542,558원입니다. 매각자료상 전세권 230,000,000원은 매수인 인수권리로 명시되어 있어 배당액과 별개로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 황사평마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·근린생활시설·골프연습장 및 농경지가 혼재하는 취락지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 북서측 근거리에 간선도로 연북로가 소재합니다. 인근에 버스정류장도 있습니다.
- 이용상태. 301호는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 3층 건물 내 제3층 제301호입니다.
- 토지. 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 단지이며 최근 거래가 220,000,000원~260,000,000원에 형성되어 있고 최근 거래가 220,000,000원으로 내려와 추세상 부담이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 230,000,000원 확인. 을구 4번 전세권은 매각물건명세서에 매수인 인수권리로 명시되어 있으므로, 최저가만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차 최저가 8,531,000원보다 전세권 인수 후 총액 238,531,000원이 가격 판단의 핵심입니다.
- 시세 하락 추세. 최근 12개월 평균 및 최신 거래는 220,000,000원이고 추세는 -11.3%입니다. 실질취득액이 최근 시세를 웃도므로 추가 가격 안전마진이 필요합니다.
- 10회 유찰. 평균 유찰 횟수 10.0회, 낙찰률 0.0%인 만큼 장기 미낙찰의 원인이 무엇인지 전세권·점유·시장성까지 함께 점검해야 합니다.
- 임차인 호수 구분. 오훈은 301호, 정화산은 10층 1107호로 기재되어 있습니다. 정화산은 대항력 있음으로 조사되었고 보증금 120,000,000원 및 배당요구 기록이 있습니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서에서 전세권 인수 범위와 실제 매각대상 호수를 최종 확인하세요.
맺으며 — “최저가 3% ≠ 실질취득 3%”
이 사건의 핵심은 숫자 하나입니다. 최저매각가는 8,531,000원으로 감정가의 3% 수준까지 내려왔지만, 그보다 앞선 전세권 전세금 230,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 전세권 인수만 반영한 실질취득액은 238,531,000원이고, 최근 12개월 평균 220,000,000원을 8.4% 웃돕니다.
게다가 최근 실거래 추세는 -11.3%이고, 단지의 평균 유찰 횟수는 10.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 이 물건은 “10회 유찰된 초저가 다세대”로 접근하기보다, 선순위 전세권 인수 때문에 실제 부담이 시세를 넘는 권리 구조로 보는 것이 정확합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 싸지 않습니다.
