제주지방법원 2024타경36314. 제주시 화북이동 황사평6길 65의 '드림하우스' 3층 301호로, 전용 76.78㎡의 다세대주택입니다. 건물은 2017년 사용승인을 받았고, 단지는 6세대 규모입니다. 최초 감정가 302,000,000원이 11회 유찰을 거치며 5,972,000원까지 떨어졌습니다. 겉보기에는 큰 폭의 가격 하락으로 보이지만, 등기부를 확인하면 투자 판단이 달라집니다.

핵심은 2022.06.15. 설정된 전세금 230,000,000원의 전세권입니다. 이후 2023.06.21. 설정된 신용보증기금 근저당권이 말소기준권리이므로, 전세권은 그보다 앞서는 권리입니다. 매각물건명세서에서도 해당 전세권이 매각으로 소멸하지 않는다고 명시하고 있습니다. 따라서 입찰가만 보고 수익성을 계산하면 취득부담을 심각하게 과소평가할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

2017년에 설정된 제주시농업협동조합 근저당권과 농협은행 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재의 가장 중요한 선순위 권리는 을구 4번 전세권입니다. 2023년 신용보증기금 근저당권은 말소기준이지만, 그보다 앞서 설정된 전세권까지 자동으로 소멸시키지는 못합니다.

② 점유·임차인 분석 — 301호와 1107호를 구분

조사에서 확인되는 점유·임차 관련 인물은 오훈과 정화산입니다. 그러나 두 사람이 관련된 호실은 서로 다릅니다. 분석 대상 301호의 전입자는 오훈 1명이며, 정화산은 별도 1107호 관련 임차인으로 구분합니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고 사례는 확인되지 않습니다.

정화산은 2024.12.16. 배당요구가 접수되어 있으며, 확정일자를 받았다는 주장이 있으나 구체적인 날짜는 확인되지 않습니다. 정화산의 대항력 및 보증금 인수 문제는 해당 1107호를 별도로 분석할 때 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 597만원이 아니라 실질취득액을 봐야 한다

드림하우스 전용 76.78㎡의 실거래 6건입니다. 과거 전체 거래 평균은 243,333,333원이지만, 최근 12개월 평균 및 최신 거래금액은 220,000,000원입니다. 과거의 상대적으로 높은 거래금액을 기준으로 현재 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.

최근 거래는 2026년 1월의 220,000,000원입니다. 과거 거래 대비 최근 가격 추세는 -11.3%로 하락했습니다. 최근 12개월 거래 표본은 1건이므로 시세 추정의 불확실성도 고려해야 하지만, 적어도 과거 전체 평균만으로 현재 시장가격을 높게 평가하기는 어렵습니다.

④ 회차별 실질취득 — 유찰이 이어져도 부담은 크게 줄지 않는다

선순위 전세금 230,000,000원이 그대로 인수된다는 가정에서는 낙찰가가 내려갈수록 매수인의 전체 취득부담은 소폭 줄어들 뿐입니다. 최저매각가가 극단적으로 낮아져도 인수권리의 규모가 너무 크기 때문입니다.

실질취득액은 낙찰가와 선순위 전세금 전액을 합산한 보수적 명목 금액입니다. 실제 전세금 부담은 전세권자의 반환채권 잔액, 배당, 소멸·말소 조건에 따라 달라질 수 있으며 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.

13회 유찰 가정의 최저매각가 2,926,279원에서도 명목 실질취득액은 232,926,279원입니다. 최근 거래금액 220,000,000원을 여전히 웃돌므로 단순히 한두 회 더 유찰된다고 가격 매력이 뚜렷해지는 구조는 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 5,972,000원 가정)

아래는 제시된 배당 시뮬레이션 수치를 정리한 것입니다. 매각대금 대부분이 집행비용과 선순위 전세권 관련 배당에 배분되며, 신청채권자인 신용보증기금에는 예상배당이 없습니다.

시뮬레이션상 채권자 배당액은 5,464,504원, 미배당 채권액은 380,055,496원입니다. 신청채권자 신용보증기금 청구액은 134,316,792원이나, 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 화북이동 '황사평마을회관' 북서측 인근. 단독주택, 근린생활시설, 골프연습장 및 농경지가 혼재하는 취락지대입니다.
• 교통. 차량출입 가능. 북서측 근거리에 간선도로인 연북로가 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2017.02.01. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택. 3층 301호는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니 및 다락 등으로 구성됩니다.
• 설비. 급·배수 및 위생설비, 가스보일러 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 자연녹지지역·자연취락지구이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 토지의 형상은 사다리형이고 인접도로 대비 평탄합니다.
• 도로. 남측 약 7m 아스콘포장도로, 동측 약 6m 콘크리트포장도로에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항 및 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 6세대 소규모 다세대주택이고 동일 면적 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가격 하락 추세(-11.3%)와 11회 유찰 이력을 종합하면 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 선순위 전세권 존속 확인. 을구 4번 전세권의 현재 존속 여부, 전세권자 국(해양경찰청)의 권리 행사 및 말소 가능성을 확인해야 합니다.
• 전세금 반환채무 확인. 전세금 230,000,000원의 실제 미반환 잔액과 낙찰자가 부담할 정확한 범위를 서면으로 확인해야 합니다.
• 배당과 인수의 관계 확인. 전세권이 존속한다고 명시된 상태에서 배당을 받을 수 있는지, 실제 배당이 발생할 경우 인수액이 어떻게 변하는지 법원 기록과 전문가 검토로 확정해야 합니다.
• 물건별 권리 분리. 화북이동 301호와 연동 에코티엘 1107호는 별도 호실입니다. 정화산의 보증금 120,000,000원을 301호에 잘못 중복 합산하거나, 반대로 해당 호실의 별도 인수 위험을 누락하지 않도록 확인해야 합니다.
• 301호 점유·명도. 오훈의 실제 점유 여부와 계약관계, 미상 보증금, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 거래금액은 220,000,000원이고 가격 추세는 -11.3%입니다. 과거 전체 평균 243,333,333원을 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 토지 규제 확인. 자연녹지지역, 자연취락지구 및 토지거래허가구역 관련 제한과 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 매각조건·절차 확인. 2025.09.12. 기각결정 관련 기록이 있으므로 그 대상과 사건 진행에 미치는 영향을 확인하고, 2026.10.27. 매각기일의 실제 진행 여부 및 조건을 재확인해야 합니다.
• 미납 비용 확인. 공용부분 관리비, 세금, 명도비용 및 기타 취득 부대비용을 별도로 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 기록과 물건별 매각대상 목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “597만원에 사는 집이 아니라, 2.3억 권리를 확인해야 하는 집”

이 물건은 감정가 302,000,000원이 최저매각가 5,972,000원으로 내려온 11회 유찰 다세대주택입니다. 하지만 숫자만 보고 저가 매수 기회라고 판단하기는 어렵습니다.

매각으로 소멸하지 않는다고 명시된 선순위 전세권이 230,000,000원입니다. 이를 전액 인수하는 보수적 가정의 명목 실질취득액은 235,972,000원으로, 최근 실거래 220,000,000원보다 비쌉니다. 최근 가격 추세도 -11.3% 하락이고, 소규모 단지의 거래 표본 부족과 11회 유찰이 환금성 부담을 키웁니다.

특히 선순위 전세권의 실제 인수 범위 및 배당·소멸 관계가 확정되지 않은 상태에서는 입찰가격을 얼마로 낮춰도 위험을 제대로 평가했다고 보기 어렵습니다. 별도 1107호 임차인의 보증금을 301호에 중복 합산하지 않는 것 역시 중요합니다.

결론은 고위험·입찰 보류입니다. 최저가 할인율에 현혹되기보다 전세권 말소 가능성과 정확한 반환채무를 먼저 확정하고, 그 이후에도 최근 시세 대비 충분한 안전마진이 확보되는지를 검토해야 합니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라, 낙찰자가 실제로 떠안게 되는 권리의 무게입니다.