대구지방법원 2026타경1041. 대구 수성구 시지동 노변청구타운 105동 2층 201호 아파트입니다. 현 소유자 박영기는 2019.05.23. 거래가 226,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.03.11. 대구경북양돈축산업협동조합 앞으로 채권최고액 312,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리이며, 2026.01.27. 같은 조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 과거 한국주택은행·대구은행·대구고산신용협동조합·고산농업협동조합· 삼성화재해상보험·하나은행·신평새마을금고 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 효력이 남아 경매의 기준이 되는 담보권은 2022.03.11. 설정된 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 매각 시 이 권리와 경매개시결정은 소멸하며, 매수인이 떠안을 등기상 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1041 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 시지동 486 노변청구타운 105동 2층201호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 수성구 시지로 21 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 노변청구타운 제105동 2층 201호 아파트 단위세대 |
| 전용면적 | 59.99㎡ |
| 건물 | 프리캐스트(PC)조 슬래브지붕 15층건 중 2층 · 사용승인 1996.05.30 |
| 소유자 | 박영기 (2019.05.23. 거래가 226,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 265,986,858원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
현 소유자 박영기가 2019.05.23. 취득할 당시 설정된 신평새마을금고 근저당권 216,000,000원은 2022.03.15. 해지로 말소됐습니다. 그 직전인 2022.03.11. 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권 312,000,000원이 설정됐고, 이것이 현재 말소기준입니다. 2026.01.27. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 200,000,000원, 최근 평균의 89.6%
노변청구 동일 면적 59.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 223,125,000원, 최신 거래는 2026.07. 225,000,000원입니다. 현재 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.6%로, 최근 거래수준보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 6 | 225,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 6 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 3 | 218,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 12 | 237,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 5 | 205,500,000원 |
| 2025.09 | 59.99㎡ | 6 | 209,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 223,125,000원 |
최근 실거래 범위는 205,500,000원~253,000,000원이고, 현재 신건 최저가 200,000,000원은 이 표본의 최저 거래가 205,500,000원보다도 낮습니다. 최신 거래 225,000,000원과 최근 12개월 평균 223,125,000원 모두 현재 최저가보다 높아, 가격 비교상 신건 단계에서도 일정한 여지가 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 근저당 · 대구경북양돈축산업협동조합 | 312,000,000원 | 196,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 312,000,000원 중 196,400,000원이 배당되고 미배당액은 115,600,000원입니다. 이 미배당액은 근저당권자의 미회수분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고산초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·일반주택·근린생활시설·학교·소하천 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고, 인근에 달구벌대로와 지하철 2호선 고산역이 위치해 교통사정은 무난한 편입니다.
- 단지. 노변청구는 465세대이며 사용승인일은 1996.05.30입니다.
- 도로. 단지는 서측 왕복 4차선 도로, 남측 왕복 2차선 도로, 북측 및 동측 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 3,081,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 200,000,000원은 최근 12개월 평균 223,125,000원의 89.6%입니다. 최신 거래 225,000,000원과 함께 응찰가 상한을 정하세요.
- 2층 보정. 실거래 표본의 층이 서로 다르므로 2층의 실제 내부상태와 선호도를 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 확인되지 않지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당 115,600,000원은 채권자의 미회수분이고 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시나리오이므로 원본 서류와 관리비 내역을 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 0원 인수, 가격은 최근 평균의 89.6%
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2022.03.11. 설정된 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 경매로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 200,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 223,125,000원의 89.6%이고 최신 거래 225,000,000원보다 낮습니다.
따라서 권리만 복잡해서 피해야 할 사건도 아니고, 최근 시세보다 높은 신건을 억지로 받아야 하는 구조도 아닙니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 본건이 2층이라는 점은 현장에서 따로 확인해야 합니다. 권리상 인수 0원, 최근 시세 대비 가격 위치는 양호 — 마지막 확인 포인트는 실제 점유와 개별 호수 상태입니다.
