대구지방법원 2026타경1192. 대구광역시 북구 복현동 28-5, 5층 610호 아파트입니다. 현재 소유자는 김준경이고, 2014.10.27. 소유권이전 당시 거래가액은 70,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2016.08.18. 설정된 현대라이프생명보험주식회사 근저당권 58,800,000원입니다. 이후 삼성카드·하나은행·와이앤케이파트너스대부의 가압류와 2026.04.09. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있고, 거주인 부재로 내부구조 역시 외부 관찰과 탐문자료 등을 바탕으로 조사됐습니다. 따라서 권리 계산은 단순하더라도 실제 점유관계는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1192 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 복현동 28-5 5층610호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 복현로20길 87 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 43.02㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 중 5층 610호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김준경 · 2014.10.27. 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 75,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 65,452,601원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.08.18. 현대라이프생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 58,800,000원이고 채무자는 김준경입니다. 이후 2017년 삼성카드 가압류 20,128,671원, 2018년 하나은행 가압류 6,549,368원, 2019년 와이앤케이파트너스대부 가압류 9,542,057원과 2026년 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 있으나 하락 추세도 확인
실거래 비교 단지는 복현이오스, 비교면적은 43.02㎡입니다. 전체 실거래 8건의 평균은 93,500,000원이지만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 89,000,000원, 최신 거래는 2024.11의 80,000,000원입니다. 현재 최저가 75,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.3%, 최신 거래보다 5,000,000원 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.11 | 44.5㎡ | 1 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 41.8㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 2022.02 | 41.8㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2022.01 | 41.8㎡ | 4 | 74,000,000원 |
| 2021.11 | 45.36㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2021.10 | 45.36㎡ | 4 | 94,000,000원 |
| 2021.09 | 45.36㎡ | 5 | 106,000,000원 |
| 2021.07 | 43.02㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 89,000,000원 |
가격만 보면 신건 최저가 75,000,000원이 최근 평균 89,000,000원보다 14,000,000원 낮아 일정 수준의 할인폭이 있습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -6.3%이므로 시장 방향은 하락 쪽입니다. 특히 실거래 표본의 최신 시점이 2024.11인 만큼 75,000,000원을 곧바로 현재 적정가라고 단정하는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,750,000원 |
| 1. 근저당 · 현대라이프생명보험주식회사 | 58,800,000원 | 58,800,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,128,671원 | 14,450,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 6,549,368원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 와이앤케이파트너스대부 주식회사 | 9,542,057원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 삼성카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 95,020,096원 중 예상 배당액은 73,250,000원, 미배당액은 21,770,096원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 1,750,000원으로 추정돼 있으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 75,000,000원 | 73,250,000원 | 21,770,096원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 60,000,000원 | 58,520,000원 | 36,500,096원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 48,000,000원 | 46,736,000원 | 48,284,096원 | 0원 |
이 사건은 유찰될수록 채권자 미배당액이 커지지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 때 매수인의 실질취득액도 75,000,000원 → 60,000,000원 → 48,000,000원으로 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문성초등학교 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·각급 학교·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 간선도로와 대중교통시설이 인근에 위치해 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층건 중 5층 610호이며 위생설비·급배수설비·도시가스공급설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 복현이오스 기준 80세대, 사용승인일은 1981.12.03입니다.
- 도로. 단지 북서측 약 20m 도로, 동측 및 북동측 약 6~8m 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 상대보호구역·절대보호구역·비행안전제6구역(전술)·군용비행장 소음대책구역제3종구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,550,000원/㎡, 토지면적 2,912.0㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 매각물건명세서에서 점유자를 최종 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 93,500,000원보다 최신 거래 80,000,000원과 최근 12개월 평균 89,000,000원을 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.
- 하락 추세. 최근 거래가 과거 거래보다 6.3% 낮은 흐름이므로 단순 할인율만으로 높은 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 내부 상태. 거주인 부재로 내부구조와 설비는 외부 관찰·탐문·평가사례를 기준으로 조사됐으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 규제 확인. 비행안전제6구역과 군용비행장 소음대책구역제3종구역 등 토지이용 제한 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 집행비용 추정과 채권액 자료를 기준으로 한 계산이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 양호, 가격은 ‘할인과 하락’을 함께 본다
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2016.08.18. 현대라이프생명보험주식회사 근저당이 말소기준이 되고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 신건 최저가 75,000,000원이 최근 12개월 평균 89,000,000원의 84.3%이므로 최근 거래 대비 할인 구간에 들어와 있습니다.
다만 최근 거래 추세는 -6.3%이고, 확인 가능한 최신 거래가 2024.11입니다. 여기에 80세대·1981.12.03 준공 단지라는 특성과 감정평가상 임대관계 미상이라는 확인 포인트가 남습니다. 따라서 결론은 “권리구조는 양호하고 가격도 최근 평균 아래지만, 하락 추세와 실제 점유·현황을 확인한 뒤 응찰가를 정할 물건”으로 정리할 수 있습니다.
