대구지방법원 2026타경1235. 대구 북구 대현동 422-16, 422-17 일대의 종전 토지·건물이 대현2동강변주택재건축정비사업에 편입된 사건입니다. 등기상 2015.07.15 박상진 명의로 소유권이 이전됐고 같은 날 북구새마을금고 채권최고액 201,600,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2019.01.15 추가된 같은 금고의 19,500,000원 근저당과 2025.04.14 국세 압류, 2026.05.07 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 놓여 있습니다.
다만 등기만 보고 일반 부동산 경매처럼 접근하면 핵심을 놓칩니다. 2025.08.11 대현2동강변주택재건축정비사업조합 앞으로 소유권이전 신탁이 등기돼 있고, 신탁주의사항은 임대차 등 법률행위 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 조항까지 확인할 필요가 있다고 명시합니다. 동시에 매각물건명세서에는 이 사건 토지·건물 소유자가 조합원 자격으로 신청한 105동 3202호(84A타입) 입주권을 감정평가했고 조합원 지위 승계취득이 가능하다고 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경1235 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 대현동 422-16, 422-17 · 대구광역시 북구 신천동로146길 37 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 대현2동 강변주택 재건축정비사업 편입 종전자산 및 105동 3202호(84A타입) 입주권 |
| 등기상 수탁자 | 대현2동강변주택재건축정비사업조합 |
| 종전 소유자 | 박상진 (2015.07.15 소유권이전) |
| 토지 | 164.6㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 도시지역 · 제3종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 정비구역 · 비행안전제6구역(전술) · 가축사육제한구역 |
| 공시지가 | 1,069,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 556,132,100원 / 556,132,100원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북구새마을금고 / 147,948,180원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 신탁·입주권 확인이 핵심
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 2015.07.15 북구새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 이후 설정된 추가 근저당과 국세 압류, 경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리입니다.
② 가격 구조 — 일반 실거래보다 ‘입주권 평가’가 기준
이 사건에는 일반적인 동일 물건 실거래 비교가 붙어 있지 않습니다. 감정평가의 핵심도 현재 남아 있는 종전 건물 가격이 아니라, 관리처분계획인가 이후 조합원이 분양 신청한 105동 3202호 84A타입 입주권입니다. 따라서 최저가 556,132,100원이 감정가와 같다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 556,132,100원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 444,905,680원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 355,924,544원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저가는 444,905,680원, 355,924,544원으로 내려가지만, 가격 하락 자체가 곧 입주권의 저평가를 뜻하지는 않습니다. 감정평가서는 관리처분 당시 조합원권리가액과 비례율을 기준으로 하면서도, 착공시기가 미정이고 공사비 변동 등으로 해당 비례율이 급격히 하락할 것으로 예상된다고 밝히고 있습니다. 이 사건은 낙찰가 할인율보다 조합 사업비와 비례율 변화가 실질 취득가치에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 556,132,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,961,321원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 북구새마을금고 | 201,600,000원 | 201,600,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 북구새마을금고 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 327,070,779원 |
현재 회차 기준 두 근저당의 채권최고액 합계 221,100,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 2025.04.14 국세 압류가 등기되어 있고, 실제 잔여액은 당해세 등 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 재건축·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 사업 단계. 대현2동 강변주택 재건축정비사업은 2021.06.30 관리처분계획인가가 완료됐고, 현재 철거가 진행되지 않은 상태입니다.
- 평가 대상. 관리처분계획인가 이후 종전자산이 입주권으로 변환되는 구조를 반영해 105동 3202호(84A타입) 입주권 가격을 평가 대상으로 삼았습니다.
- 조합원 지위. 매각물건명세서에는 조합원 지위 승계취득이 가능하다고 기재돼 있습니다. 실제 승계 절차와 부담 조건은 조합 및 관련 원본 서류 대조가 핵심입니다.
- 사업비 리스크. 조합원권리가액과 비례율은 관리처분 당시 기준이며, 착공시기 미정과 공사비 변동으로 비례율이 급격히 하락할 것으로 예상된다는 평가 내용이 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 간선도로가 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 조건. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역에 포함되고, 지목은 대, 토지면적 164.6㎡, 공시지가 1,069,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 2025.08.11 대현2동강변주택재건축정비사업조합 앞으로 소유권이전 신탁이 등기돼 있으므로 신탁 목적·수익자·재산 관리 및 처분 조항을 원본으로 확인해야 합니다.
- 조합원 지위 승계 확인. 명세서상 승계취득 가능 기재를 실제 조합원 명부, 승계절차 및 조합 내부자료와 대조해야 합니다.
- 105동 3202호 84A 확인. 낙찰 대상 가치의 핵심은 종전자산보다 분양 신청된 입주권이므로 해당 동·호·타입의 권리가 낙찰자에게 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다.
- 비례율·추가 부담 확인. 관리처분 당시 비례율이 현재 사업비를 그대로 반영한다고 보기 어렵고, 감정평가서도 공사비 변동에 따른 급격한 하락 가능성을 적시하고 있습니다.
- 착공·철거 진행 확인. 관리처분인가 완료 후에도 철거가 되지 않은 상태이며 착공시기가 미정으로 기재돼 있어 사업 일정 자체가 환금성과 자금회수 기간에 영향을 줄 수 있습니다.
- 국세 압류 확인. 2025.04.14 북대구세무서장 처분의 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당순위와 세액을 매각기일 전 원본에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·감정평가서·사실조회회신과 조합자료를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 입주권의 실질가치
표면적인 권리구조는 어렵지 않습니다. 임차인은 없고 배당 시뮬레이션상 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 하지만 이 사건을 단순한 “권리 깨끗한 신건”으로 보면 위험합니다. 관리처분계획인가가 완료되면서 감정평가의 중심은 종전 토지·건물이 아니라 105동 3202호(84A타입) 입주권으로 옮겨갔고, 등기에는 재건축조합 신탁까지 설정돼 있습니다.
무엇보다 감정평가서는 착공시기가 미정이고 공사비 변동에 따라 관리처분 당시 비례율이 급격히 하락할 것으로 예상된다고 경고합니다. 따라서 최저가 556,132,100원이 444,905,680원 또는 355,924,544원으로 내려간다고 해서 자동으로 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 사업·신탁·비례율 확인 난도는 높은 특수물건. 이 사건의 승부처는 낙찰가 할인율보다 조합원 지위와 입주권의 실제 부담 구조를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
