대구지방법원 2026타경100032. 등기사항전부증명서상 집합건물이며, 사건 용도는 대지로 표시되어 있고 감정평가 이용상태는 근린생활시설(상호명: 부자만땅 부동산)입니다. 현재 소유자는 임광배이며, 2013.10.23 매매를 원인으로 2014.03.13 공유자전원지분전부 이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행 채권최고액 374,400,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 뒤 삼성카드 가압류 19,999,232원, 대구신용보증재단 가압류 42,500,000원, 국의 압류, 현대캐피탈 가압류 9,506,325원과 경매개시결정이 이어졌습니다. 이 등기권리들은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 등기권리의 소멸과 점유자의 대항력 문제는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100032 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 봉무동 1539 제1동 제1층 제113호 · 도로명 대구광역시 동구 팔공로51길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설(상호명: 부자만땅 부동산) |
| 소유자 | 임광배 · 2013.10.23 매매, 2014.03.13 소유권 이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 385,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 상호: 주식회사 대구은행) / 327,580,856원 |
| 말소기준권리 | 2014.03.13 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 374,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2014.03.13 주식회사대구은행 근저당권입니다. 이후의 삼성카드 가압류, 대구신용보증재단 가압류, 국의 압류, 임의경매개시결정, 현대캐피탈 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 등기부만 놓고 보면 매수인이 승계할 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
② 점유자 분석 — 대항력 가능·미상
| 구분 | 사용 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 현황조사상 점유 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
확정일자도 확인되지 않아 우선변제권 판단 역시 어렵습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰 후 미배당 보증금 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 회차의 385,000,000원은 경매 최저가격일 뿐, 매수인의 최종 실질취득액이 385,000,000원으로 확정된다는 뜻이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,190,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 374,400,000원 | 374,400,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 19,999,232원 | 4,410,000원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 42,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 9,506,325원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 확인 가능한 채권 합계는 446,405,557원, 예상배당 합계는 378,810,000원이며 미배당은 67,595,557원입니다. 국의 압류 채권액, 점유자의 보증금·우선변제 여부 등은 이 계산에 확정적으로 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 385,000,000원 | 378,810,000원 | 67,595,557원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 308,000,000원 | 302,888,000원 | 143,517,557원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 204,255,157원 | 0원 |
유찰 자체가 곧 매수인의 등기상 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다. 다만 배당재원이 줄어 채권자 미배당액이 커지는 구조입니다. 더 중요한 것은 점유자의 보증금이 미상이라는 점입니다. 점유자가 대항력을 갖춘 것으로 확인될 경우에는 회차별 낙찰가와 별개로 실제 인수부담을 다시 계산해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중이며 상호명은 “부자만땅 부동산”으로 기재되어 있습니다.
- 입지. 대구광역시 동구 봉무동 봉무초등학교 남동측 인근으로, 주변은 대규모 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로인 팔공로와의 접근성을 포함한 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 본건이 속한 토지는 서측 약 30미터, 북측 약 20미터, 남측 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,451.6㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 2,670,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 경제자유구역, 지방산업단지, 지원시설구역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 5층이며 급·배수, 위생, 화재탐지·경보, 스프링클러, 옥내소화전, 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사되었고 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 대항요건 확인. 전입신고일이 말소기준일인 2014.03.13보다 앞서는지 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이라 현재는 인수액을 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 이용상태 불일치 확인. 감정평가상 근린생활시설 이용과 현황조사상 주거 표기가 함께 존재하므로 실제 사용·점유 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 국 압류 확인. 경산세무서장의 압류가 있으나 채권액이 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 385,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 현장 시세조사가 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유는 미확정”
이 사건의 말소기준은 2014.03.13 주식회사대구은행 근저당권으로 명확하고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 그래서 등기부만 보면 단순한 사건입니다. 하지만 현황조사상 점유의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실질 인수액을 확정할 수 없습니다. 감정평가상으로는 근린생활시설로 이용되고 있는데 점유 조사에는 주거가 표시된 점도 반드시 대조해야 합니다.
현재 최저가는 385,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 점유자의 보증금도 미상입니다. 따라서 이 금액이 시세보다 싸다고 평가하거나 실질취득액이 385,000,000원으로 끝난다고 판단할 근거는 없습니다. 말소 권리는 합격, 점유관계는 확인 전 보류. 이 물건의 핵심은 입찰가를 낮추는 것보다 먼저 점유자의 법적 지위와 보증금을 확정하는 데 있습니다.
