대구지방법원 2026타경100045. 대구광역시 수성구 만촌동 441-13 제60호와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이고, 조사 당시 공실 상태로 확인됐습니다. 등기부상 현재 소유자는 민현정이며, 2017.05.30. 설정된 산격한마음신용협동조합 근저당권 74,100,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 국 압류, 동구(대구광역시) 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 중심은 근저당이나 임차인이 아닙니다. 매각물건명세서에는 “건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명”이라고 기재되어 있고, 토지는 1필지 공유지분, 건물은 구분소유 4개호 형태로 설명돼 있습니다. 따라서 등기상 인수액이 0원이라고 해서 부동산 이용관계까지 단순하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100045 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 441-13 제60호 · 대구광역시 수성구 만촌로24길 37-15 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 주택 |
| 건물 구조 | 시멘벽돌조 시멘기와지붕 단층주택 60호 · 사용승인일 1976.03.20 |
| 점유·임대 | 공실 상태 조사 · 임대관계 미상 |
| 소유자 | 민현정 |
| 감정가 / 최저가 | 191,600,000원 / 191,600,000원 (신건) |
| 청구액 | 59,405,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2017.05.30. 민현정 명의 소유권이전과 같은 날 산격한마음신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2025.06.26. 국의 압류, 2025.12.15. 동구(대구광역시)의 압류, 2026.01.09. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 핵심 특수권리 — 법정지상권 여부가 불분명
매각물건명세서에는 이 사건에 대해 “건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명”이라고 명시되어 있습니다. 또한 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 제시외 건물은 건물에 포함해 평가됐습니다.
특히 토지는 1필지 위의 공유지분으로 매각되고 건물은 구분소유 형태입니다. 건물 60호는 남측 2층 부분에 위치한다고 기재되어 있습니다. 이 구조에서는 낙찰 후 토지 사용관계가 단순한 단독 토지·단독 건물과 다를 수 있으므로, 법정지상권 성립 여부와 공유토지 관계를 확인하지 않은 채 인수 0원만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 191,600,000원이고 신건입니다. 매수인 인수 예상액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 191,600,000원입니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 거래의 최근 실거래 평균·최신 거래·추세 수치가 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 현재 최저가만 보고 “저렴하다”, “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,482,400원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 산격한마음신용협동조합 | 74,100,000원 | 74,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,017,600원 |
예상배당에서는 산격한마음신용협동조합 근저당권이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 114,017,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 191,600,000원 | 74,100,000원 | 0원 | 114,017,600원 |
| 1회 유찰 시 | 153,280,000원 | 74,100,000원 | 0원 | 76,234,080원 |
| 2회 유찰 시 | 122,624,000원 | 74,100,000원 | 0원 | 46,007,264원 |
회차가 내려가도 제공된 시나리오에서는 근저당권 채권최고액 74,100,000원이 모두 배당되고 매수인 인수 예상액은 계속 0원입니다. 그러나 이 계산은 법정지상권 성립 여부와 토지 공유관계에서 발생할 수 있는 이용상 문제를 금액으로 반영한 것이 아닙니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 수성구 만촌동 대구동부중학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황. 주택으로 이용되며 조사 당시 공실입니다. 노후화로 인한 내외부 마감훼손 및 지붕누수 등 상태가 있을 수 있다고 기재되어 있습니다.
- 토지. 면적 328.7㎡, 지목 대, 토지이용상황 연립, 완경사·사다리형, 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,324,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 확인. 매각물건명세서가 성립 여부를 불분명하다고 명시한 만큼, 토지·건물 소유관계와 성립 요건을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 공유지분 구조 확인. 1필지 토지는 공유지분이고 건물은 구분소유 형태입니다. 낙찰 후 토지 이용·처분 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고 건물에 포함 평가됐습니다. 현황과 평가 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공실·임대관계 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유 및 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 노후 상태 확인. 내외부 마감훼손과 지붕누수 가능성이 기재되어 있어 수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 191,600,000원이 시세 대비 유리한지 판단할 수 없습니다. 별도의 시세 조사가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “권리 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 2017.05.30. 산격한마음신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후의 압류와 임의경매개시결정은 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 매각물건명세서가 직접 법정지상권 성립 여부 불분명을 경고하고 있고, 토지는 공유지분·건물은 구분소유 형태입니다. 감정평가상 공실이지만 임대관계도 미상이며, 비교 가능한 실거래 시세 자료도 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리 소멸은 단순하지만, 토지·건물 이용관계는 반드시 별도 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 신건 191,600,000원에 가격 메리트가 있다고 단정하기보다 법정지상권과 공유관계를 먼저 해소·확인하는 것이 핵심입니다.
