대구지방법원 2026타경100124. 대구 동구 신천동 우방푸른타운 107동 최상층인 18층 1801호, 전용 58.83㎡ 아파트입니다. 소유자는 김영호이고, 현재 경매의 말소기준권리는 2022.10.21 농협은행주식회사 근저당권 141,900,000원입니다. 이 근저당권은 2024.07.12 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 설정된 엔에이치농협캐피탈 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 참고사항에는 거주자 부재로 임대관계가 미상이라고 기재되어 있어, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 안전합니다. 이 사건의 핵심 리스크는 현재 확인된 권리인수보다 신건 가격 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100124 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 645-1 우방푸른타운 107동 18층1801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.83㎡ · 18층 중 18층 |
| 소유자 | 김영호 |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 154,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 129,211,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 14번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐으며, 말소기준 뒤에 들어온 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류 20,497,220원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에는 과거 삼성생명보험·삼성화재해상보험·교보생명보험·현대캐피탈 근저당과 이무성 전세권 이력이 있으나 모두 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
우방푸른타운 동일 면적 58.83㎡의 최근 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 148,166,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근 자료가 중요합니다. 최근 12개월 평균은 144,800,000원, 최신 2026.06 거래는 140,000,000원이고 최근·과거 거래 비교 추세는 -3.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 58.83㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 58.83㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 58.83㎡ | 3 | 157,000,000원 |
| 2025.07 | 58.83㎡ | 2 | 169,000,000원 |
| 2025.07 | 58.83㎡ | 1 | 123,000,000원 |
| 2025.06 | 58.83㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2025.06 | 58.83㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 2025.03 | 58.83㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2025.03 | 58.83㎡ | 17 | 150,000,000원 |
| 2025.02 | 58.83㎡ | 12 | 158,000,000원 |
| 2025.02 | 58.83㎡ | 16 | 139,000,000원 |
| 2024.12 | 58.83㎡ | 11 | 137,000,000원 |
| 전체 평균 | 58.83㎡ | 12건 | 148,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.83㎡ | 5건 | 144,800,000원 |
현재 최저매각가 154,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 106.4%입니다. 전체 거래 평균 대비로도 103.9%이고, 최신 거래 140,000,000원보다도 높은 수준입니다. 특히 최근 거래 추세가 -3.8%인 만큼, 과거 고가 거래까지 섞인 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 1. 을구 14번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 141,900,000원 | 141,900,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 20,497,220원 | 9,144,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 162,397,220원 중 예상배당은 151,044,000원이며, 미배당액은 11,353,220원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 154,000,000원 | 11,353,220원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 123,200,000원 | 41,722,020원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 98,560,000원 | 66,011,300원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차에서 매수인 인수액이 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈 경우 핵심 변화는 권리인수보다 낙찰가격 자체입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 신천교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 신천역이 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 18층 건물의 18층 1801호이며, 급배수·위생설비·승강기·옥내소화전·도시가스·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 12m 포장도로, 남서측 약 6-10m 포장도로, 서측 및 동측 약 6m 포장도로가 형성되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다. 공시지가는 2,058,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 감정평가 당시 거주자 부재로 내부상황은 탐문조사와 관련자료를 통해 파악했습니다.
- 거래 표본. 우방푸른타운은 607세대이고 준공일은 1996.06.29입니다. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 응찰가 검토. 현재 최저가 154,000,000원은 최근 12개월 평균 144,800,000원의 106.4%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세가 -3.8%이므로 전체 평균 148,166,666원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 참고에는 거주자 부재로 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 14번 농협은행주식회사 근저당권은 2024.07.12 한국주택금융공사로 이전되어 있으므로 배당 및 채권자 표시는 원본 서류와 함께 대조하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 실거래 자료를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 물건은 현재 확인된 임차인 0명, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원으로 권리관계가 비교적 단순합니다. 말소기준인 2022.10.21 근저당권 뒤의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 현재 최저가 154,000,000원은 최근 12개월 평균 144,800,000원의 106.4%이고 최신 거래는 140,000,000원, 거래 추세는 -3.8%입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격에는 시세 할인 메리트가 없습니다. 이 사건은 권리보다 가격을 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
