대구지방법원 2026타경100239. 경산시 중산동 힐즈스퀘어2 4층 405호입니다. 등기표제는 집합건물이고, 감정 이용상태는 근린생활시설(학원)입니다. 현재 소유자 윤진현은 2017.08.30. 매매를 원인으로 2018.06.18. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 439,712,000원입니다. 같은 날 주식회사대구은행 명의 채권최고액 330,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이 근저당이 이 사건의 말소기준권리가 됩니다.
말소기준 이후에는 대구신용보증재단 가압류 46,500,000원, 신용보증기금 가압류 28,798,307원이 붙었고 2026.01.28. 임의경매가 개시됐습니다. 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신청채권자는 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 상호 주식회사 대구은행)이고 청구금액은 249,962,793원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100239 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중산동 637 힐즈스퀘어2 4층405호 · 경상북도 경산시 펜타힐즈2로 45 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 등기표제 집합건물 · 근린생활시설(학원) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 내 4층 405호 |
| 소유자 | 윤진현 (2018.06.18. 소유권이전, 거래가액 439,712,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 484,000,000원 / 484,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 주식회사 대구은행) / 249,962,793원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 현황 특이사항 | 405호와 406호가 경계벽 없이 일체로 이용 중이며, 건축물대장상 현황도면으로 경계확인이 가능한 것으로 판단됨 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심은 2018.06.18. 접수된 주식회사대구은행 근저당 330,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이므로 2023년 설정된 가압류 2건과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부 기준 매수인이 승계할 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송의섭 | 2021.06.28 | 30,000,000원 / 1,250,000원 | 2026.04.07 접수 | 없음 전입이 2018.06.18. 말소기준 이후 | 미상 확정일자 확인되지 않음 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 송의섭의 전입일은 2021.06.28.로 말소기준일 2018.06.18.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.04.07. 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 가능성은 별도로 원본 서류를 확인해야 하나, 제공된 권리분석상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.
③ 가격·배당 — 신건 실질취득 484,000,000원
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 484,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득도 484,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 387,200,000원, 2회 유찰 시 309,760,000원이며 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 484,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,240,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 46,500,000원 | 46,500,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 28,798,307원 | 28,798,307원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 71,461,693원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 405,298,307원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 71,461,693원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 484,000,000원 | 405,298,307원 | 0원 | 71,461,693원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 387,200,000원 | 380,979,200원 | 24,319,107원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 309,760,000원 | 304,623,360원 | 100,674,947원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정 당시 근린생활시설(학원)으로 이용 중입니다. 공동위생설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러가 설치돼 있습니다.
- 입지. 경산시 중산동 성암초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 35미터 내외 포장도로, 남동측 약 20미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·시가지조성사업지역이며, 대로1류와 중로1류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·가로장방, 토지면적은 1,537.8㎡이며 공시지가는 4,568,000원/㎡입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 현황 리스크. 405호와 406호가 경계벽 없이 하나의 공간처럼 이용 중입니다. 현황도면으로 경계 확인은 가능하다고 평가됐습니다.
입찰 체크리스트
- 405·406호 경계 현장 확인. 현황도면상 경계가 확인 가능하다는 평가와 실제 현장 상태가 일치하는지, 분리사용에 공사나 협의가 필요한지 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 송의섭은 대항력은 없지만 현재 임차관계가 확인된 사람입니다. 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 배당요구는 2026.04.07. 접수됐으나 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 484,000,000원이고 시세 비교자료가 제시되지 않았습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 수치이므로 실제 배당결과와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장 현황도면을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 현황은 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2018.06.18. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류 2건과 경매개시결정은 소멸합니다. 임차인 송의섭 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현황에서는 405호와 406호가 경계벽 없이 일체로 이용 중이라는 점이 가장 중요합니다. 경계 자체는 건축물대장상 현황도면으로 확인 가능하다고 평가됐지만, 낙찰 후 405호만 독립적으로 인도받고 사용하려 할 때의 실제 공간분리 문제는 별도입니다. 또한 현재 신건 최저가 484,000,000원이 시세 대비 유리한지는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 단정할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격은 검증 필요, 현장 경계는 반드시 확인입니다.
