대구지방법원 2026타경100252. 대구 수성구 두산동 수성헤센더테라스 4층 422호, 감정평가상 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 등기상 소유자는 김일수이고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.05.27. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 368,400,000원입니다. 이후 신용보증기금·충남신용보증재단의 가압류, 국·천안시 서북구·국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이태희는 2025.03.10. 전입했고 2026.03.19. 배당요구를 했지만, 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제액 자체는 확정할 수 없지만, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심 리스크는 임차보증금 승계보다는 조세채권의 우선배당 여부와 입찰가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100252 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 87-2 수성헤센더테라스 4층 422호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 |
| 건물 | 지하 5층·지상 29층 건 중 제4층 제422호 |
| 소유자 | 김일수 |
| 감정가 / 최저가 | 257,000,000원 / 257,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 306,217,511원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 말소기준은 2021.05.27. 주식회사대구은행 근저당권입니다. 2025년 이후 등재된 가압류 2건, 국·지방자치단체·국민건강보험공단 압류 및 2026.01.28. 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 등기상으로는 매각에 따라 소멸하는 권리들입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이태희 | 2025.03.10 | 미상 | 미상 | 2026.03.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
임차인 이태희의 전입일은 2025.03.10.으로 말소기준권리인 2021.05.27.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.03.19. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능액은 판단할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 확인되며, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 실거래 확인 전에는 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 257,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 가격 자체에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,398,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 368,400,000원 | 252,602,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충남신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 693,400,000원 중 현재 예상 배당액은 252,602,000원이며, 미배당액은 440,798,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 257,000,000원 | 252,602,000원 | 440,798,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 205,600,000원 | 201,921,600원 | 491,478,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 164,480,000원 | 161,377,280원 | 532,022,720원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 유찰 자체가 새로운 권리 승계 부담을 만드는 구조는 아닙니다. 다만 가격 적정성은 반드시 실거래를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지하철 3호선 황금역 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·공원·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장과 대구지하철 3호선 황금역이 있어 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 29층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 공시지가는 3,665,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측·서측 약 10~12미터, 동측·남측 약 4미터 도로와 접합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 대조. 신건 최저가 257,000,000원이 적정한지는 같은 건물·유사 면적 오피스텔의 최신 실거래와 비교한 뒤 판단하세요.
- 임차보증금 확인. 이태희는 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서 원본에서 배당관계를 최종 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임대관계가 미상으로 조사되어 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 별개”
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2021.05.27. 대구은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 임차인 이태희는 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류의 당해세 여부는 실제 배당에 영향을 줄 수 있어 확인이 필요합니다.
가격 쪽은 결론이 다릅니다. 현재 최저가 257,000,000원은 신건 가격이지만, 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 확인 후 결정이 적절한 결론입니다.
