대구지방법원 2026타경100316. 대구 북구 태전동 한신중앙아파트 202동 1층 111호, 전용 47.25㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 정현도이며 2021년 4월 28일 매매를 원인으로 113,000,000원에 취득했고, 2021년 6월 8일 중소기업은행 명의 채권최고액 28,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 해당 근저당권은 2025년 6월 30일 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2026년 2월 3일 임의경매를 개시했습니다.
다만 제공된 권리판정에서 말소기준은 2025년 3월 6일 카카오뱅크 가압류로 잡혀 있습니다. 임차인 김정갑의 전입일은 2024년 7월 12일로 이보다 빠릅니다. 따라서 임차권을 단순히 후순위로 보고 넘길 수 없고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100316 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 태전동 936-1 한신중앙아파트 202동 1층 111호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 북구 영송로 85 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 47.25㎡ · 15층 건물 중 1층 111호 |
| 소유자 | 정현도 (2021.04.28. 매매 · 거래가액 113,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 20,528,448원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차인의 선행 전입을 먼저 본다
현재 등기상 핵심 흐름은 현 소유권 취득 → 중소기업은행 근저당 설정 → 김정갑 전입 → 카카오뱅크 가압류 → 근저당권의 한국주택금융공사 이전 → 애큐온저축은행 가압류 → 임의경매개시결정 순입니다. 카카오뱅크 가압류와 애큐온저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정갑 | 111호 | 2024.07.12 | 미상 | 미상 | 2026.04.03 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김정갑은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고, 2026년 4월 3일 배당요구를 했습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 배당요구를 했다는 사실만으로 낙찰자의 인수 위험이 제거됐다고 볼 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 83,000,000원은 최근 평균보다 높다
한신중앙 동일 전용면적 47.25㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 82,583,333원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 84,000,000원이며, 표본 최저는 75,000,000원, 최고는 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 47.25㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 2026.06 | 47.25㎡ | 11 | 79,000,000원 |
| 2026.05 | 47.25㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2026.05 | 47.25㎡ | 14 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 47.25㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2026.04 | 47.25㎡ | 9 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 47.25㎡ | 15 | 78,000,000원 |
| 2026.03 | 47.25㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2026.02 | 47.25㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2026.02 | 47.25㎡ | 4 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 47.25㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 47.25㎡ | 5 | 87,000,000원 |
| 평균 | 47.25㎡ | 12건 | 82,583,333원 |
최저가 83,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.5%입니다. 최신 거래 84,000,000원보다는 1,000,000원 낮지만, 최근 평균을 이미 웃돌기 때문에 신건 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 본건은 1층이라는 개별 조건이 있으므로 같은 면적의 다른 층 거래와 단순 평균만으로 상한가를 잡는 것도 주의해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 16,231,713원 | 16,231,713원 |
| 3. 가압류 · 주식회사애큐온저축은행 | 4,703,151원 | 4,703,151원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,171,136원 |
위 배당표는 주어진 배당 시뮬레이션을 그대로 표시한 것입니다. 임차인의 보증금·확정일자와 실제 배당액이 확인되지 않은 상태이므로, 표의 소유자 잔여액만 보고 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태전초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 공원 및 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근 대중교통시설·생활편익시설·간선도로 접근성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 1층이며, 위생·급배수·승강기·소화설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,565,000원/㎡입니다.
- 단지. 한신중앙은 892세대, 1993년 12월 8일 준공 단지이며 동일 47.25㎡ 실거래가 최근 12건 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 김정갑의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 및 원본 서류에서 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 배당요구만으로 안심 금지. 배당요구일은 2026.04.03이지만 보증금과 실제 배당액이 미상이므로 미배당 인수 가능성을 따로 계산해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 83,000,000원은 최근 12개월 평균 82,583,333원의 100.5%입니다. 가격 가점이 붙을 구간이 아닙니다.
- 최신 거래와 구분. 2026.08 최신 거래 84,000,000원보다 1,000,000원 낮지만, 해당 거래는 3층이고 본건은 1층입니다.
- 유찰 시에도 인수액 재계산. 1회 유찰 시 66,400,000원, 2회 유찰 시 53,120,000원이지만, 임차보증금이 낙찰가보다 크다면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커질 수 있어 총 실질취득가가 단순히 내려가지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임차인 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 보증금을 확인할 사건
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 83,000,000원인 신건이고, 최근 12개월 동일면적 평균 82,583,333원과 거의 같은 가격대에 있습니다. 따라서 신건 자체에는 뚜렷한 가격 할인도 없습니다. 하지만 더 큰 문제는 가격이 아니라 김정갑의 임차보증금 미상입니다.
전입일이 말소기준일보다 앞서 있어 대항력 가능성을 배제할 수 없고, 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰 후 인수액과 실질취득가를 산정할 수 없습니다. 결국 이 사건은 “83,000,000원에 살 수 있느냐”가 아니라 “임차보증금까지 포함해 실제 얼마에 취득하게 되느냐”를 먼저 확인해야 합니다. 가격은 보통, 권리는 확인 전 보류. 보증금 확인이 입찰 여부를 가르는 첫 번째 조건입니다.
