대구지방법원 2026타경100329. 대구 남구 봉덕동 효성타운 제107동 11층 1101호 아파트 단위세대입니다. 현재 소유자는 서현숙으로, 2014년2월15일 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2014년2월25일 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 권리로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 채권이 적은 물건은 아닙니다. 매각가 310,000,000원을 가정한 배당 시뮬레이션에서 채권자 총 청구액은 681,905,533원, 채권자 예상배당은 304,860,000원, 미배당액은 377,045,533원입니다. 이 미배당은 매수인이 떠안는 금액과는 구별됩니다. 제공된 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100329 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 봉덕동 1071 효성타운 107동 11층1101호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 130.17㎡ · 제107동 13층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 서현숙 · 2014년2월15일 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 196,133,976원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인일 | 1988.03.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 정리
말소기준은 2014.02.25 주식회사대구은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 176,400,000원이고, 2023.04.26 변경등기에는 채권최고액 139,250,000원이 기재돼 있습니다. 이후 2014.04.22 대구은행 근저당권 60,000,000원, 2018.02.06 대구은행 근저당권 17,750,000원, 2019.09.27 에스비아이저축은행 근저당권 99,600,000원, 2021.04.29 에스비아이저축은행 근저당권 120,000,000원, 2024.08.30 김남구 근저당권 100,000,000원 등이 이어지지만 모두 말소기준권리보다 뒤입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 말소기준보다 늦다
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 손인춘 1명입니다. 전입일은 2014.02.27로, 말소기준권리인 2014.02.25 대구은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인된 금액·일자가 없어 우선변제 여부는 미상으로 표시합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손인춘 | 2014.02.27 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 평균과 비슷하지만, 최신 거래와 하락 추세를 봐야 한다
효성타운1차 동일면적 130.17㎡ 실거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 312,500,000원, 신건 최저가 310,000,000원은 그 평균의 99.2%입니다. 평균만 놓고 보면 큰 할인 폭이 아닙니다. 더 중요한 것은 최신 거래가 2026.06 · 290,000,000원이고, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -16.8%라는 점입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 130.17㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 130.17㎡ | 8 | 300,000,000원 |
| 2026.02 | 130.17㎡ | 11 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 130.17㎡ | 12 | 310,000,000원 |
| 2024.11 | 130.17㎡ | 7 | 375,000,000원 |
| 2024.07 | 130.17㎡ | 12 | 370,000,000원 |
| 2024.06 | 130.17㎡ | 7 | 372,500,000원 |
| 2024.06 | 130.17㎡ | 7 | 353,000,000원 |
| 2024.01 | 130.17㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 2023.11 | 130.17㎡ | 11 | 370,000,000원 |
| 2023.10 | 130.17㎡ | 7 | 365,000,000원 |
| 2023.08 | 130.17㎡ | 11 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 130.17㎡ | 4건 | 312,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,140,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사대구은행 | 176,400,000원 | 176,400,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사대구은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 8번 근저당 · 주식회사대구은행 | 17,750,000원 | 17,750,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 99,600,000원 | 50,710,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당 · 김남구 | 100,000,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 24,088,633원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 84,066,900원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 681,905,533원 중 예상배당은 304,860,000원, 미배당은 377,045,533원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 310,000,000원 | 304,860,000원 | 377,045,533원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 248,000,000원 | 243,728,000원 | 438,177,533원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 198,400,000원 | 194,822,400원 | 487,083,133원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경일여자고등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·기존주택·근린생활점포·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통사정과 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물 내 11층 1101호이며 사용승인일은 1988.03.31입니다. 승강기·급배수·위생·소화전·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 효성타운1차는 706세대이며, 동일면적 실거래 표본은 130.17㎡입니다.
- 토지·도로. 부정형 토지를 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 남측·북측 왕복2차선 도로, 남서측 폭 약 10미터, 서측 폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 학교 관련 절대·상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 2,373,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 312,500,000원뿐 아니라 최신 거래 290,000,000원과 -16.8%의 하락 추세를 함께 비교하세요.
- 임차인 원본 대조. 손인춘은 전입일 2014.02.27로 대항력 없음 판정이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 서류에서 최종 확인이 필요합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부가 실제 배당순위에 미치는 영향을 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 말소기준 근저당은 2014.02.25 설정 후 2023.04.26 채권최고액 변경등기가 있으므로 등기 원문을 함께 대조하세요.
- 가격과 권리를 분리. 후순위 미배당액이 크더라도 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 권리가 정리된다고 해서 신건 가격에 자동으로 메리트가 생기는 것은 아닙니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2014.02.25 대구은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 손인춘의 전입일은 2014.02.27로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·압류·가압류도 제공된 판정상 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 다른 이야기입니다. 신건 최저가 310,000,000원은 최근 12개월 평균 312,500,000원의 99.2%로 사실상 최근 평균에 붙어 있고, 최신 거래는 290,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 거래 추세도 -16.8%입니다. 따라서 권리는 합격권이지만 신건 가격에는 뚜렷한 할인 메리트를 부여하기 어렵습니다. 이 물건은 과거 고가 거래보다 최근 시세와 추세를 중심으로 입찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
