💰 605,568,310원 🧾 인수 0원 🏠 단독주택 이용 📐 토지 201.6㎡
대구지방법원 2026타경100342. 수성구 두산동 134-3 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 현재 소유자는 배문수이고, 2022.03.14 증여를 원인으로 2022.04.05 소유권을 이전받았습니다. 권리분석의 기준은 2023.08.18 농협은행주식회사 근저당권 108,900,000원입니다. 그보다 앞선 두레새마을금고 근저당권 3건은 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 기준권리 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 난점은 등기 순위보다 물건 표시와 현황 확인에 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재되어 있고, 등기사항전부증명서상 다세대주택인 반면 일반건축물대장 및 현황은 단독주택입니다. 감정평가상 실제 이용상태 역시 단독주택입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100342 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 134-3 · 대구광역시 수성구 들안로8길 75 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 |
| 토지 | 201.6㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 건물 | 세멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 · 사용승인일 1988.10.14 |
| 소유자 | 배문수 (2022.03.14 증여, 2022.04.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 605,568,310원 / 605,568,310원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제이씨제이대부 / 52,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.08.18 을구 5번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2023.11.30의 55,000,000원 근저당, 2024.07.04의 88,000,000원 근저당, 2025.06.12의 주식회사제이씨제이대부 52,500,000원 근저당, 2026.03.12의 케이비국민카드 가압류 8,508,098원과 각 경매개시결정은 모두 기준권리 이후입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 시나리오 — 신건을 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 605,568,310원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 역시 605,568,310원입니다. 다만 동일 물건을 판단할 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 605,568,310원 | 0원 | 284,204,529원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 484,454,648원 | 0원 | 164,302,004원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 387,563,718원 | 0원 | 68,429,728원 |
세 시나리오 모두 제공된 배당 계산상 채권자 총 청구액 312,908,098원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 따라서 유찰이 진행되더라도 해당 시나리오 범위에서는 매수인이 미배당 채권을 별도로 떠안는 구조로 계산되지 않습니다. 하지만 가격이 낮아진다는 사실만으로 곧바로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 605,568,310원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,455,683원 |
| 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 108,900,000원 | 108,900,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 주식회사제이씨제이대부 | 52,500,000원 | 52,500,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 8,508,098원 | 8,508,098원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 284,204,529원 |
현재 회차 가정에서는 배당 대상 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여도 284,204,529원으로 계산됩니다. 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두산동 행정복지센터 남동측 인근이며 주변은 단독·다가구주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근에 황금역과 수성못역이 있고, 제반 교통시설과의 접근성을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 세멘트벽돌조 슬래브지붕 단층이며 사용승인일은 1988.10.14입니다.
- 토지. 대 201.6㎡, 제1종일반주거지역, 평지·자루형·소로한면이며 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
- 도로·제한. 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 주택 제반설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 다세대 등기·단독주택 현황 대조. 등기사항전부증명서상 다세대주택, 일반건축물대장 및 현황은 단독주택이라는 기재를 원문으로 다시 대조하세요.
- 제시외 건물 범위 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서·현황조사서에서 위치와 면적, 사용관계를 확인하세요.
- 임대·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대 및 실제 점유관계를 확인하세요.
- 말소기준 근저당 이전 확인. 을구 5번 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 상태이므로 최신 등기와 배당 관련 권리자 표시를 대조하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 605,568,310원은 실거래 비교 없이 싸다고 판단할 수 없습니다. 토지와 건물의 현황을 반영한 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 매각기일. 2026.09.09 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 물건 표시를 먼저 확인할 사건”
이 사건은 제공된 배당 계산상 인수 0원이고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 미배당도 0원입니다. 따라서 권리 순위만 보면 매수인이 후순위 채권을 떠안는 구조는 아닙니다. 그러나 등기상 다세대주택·현황 단독주택이라는 표시 차이와 제시외 건물 포함 일괄매각이 함께 존재합니다. 실거래 비교기준도 확인되지 않으므로 신건 최저가가 저렴하다는 가격 가점은 줄 수 없습니다. 결론은 권리 소멸형, 물건 확인 필수, 가격 판단은 보류입니다.
