대구지방법원 2026타경100368. 대구 동구 신천동 ‘동대구유성푸르나임’ 15층 1527호, 전유면적 29.54㎡ 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 92,000,000원입니다. 말소기준은 2015.01.23 청운신용협동조합의 채권최고액 93,600,000원 근저당입니다. 2018년 신한은행 근저당과 2025년 신용보증기금 가압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 들어왔습니다.
임차인은 실제 임차인 1명, 홍성원입니다. 1527호에 2023.06.28 전입했고 2026.03.19 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준인 2015.01.23보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상이나, 매수인에게 승계되는 대항력 임차보증금은 없어 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100368 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 292-6 동대구유성푸르나임 15층 오피스텔 1527호 |
| 도로명 | 대구광역시 동구 동부로22길 48 |
| 물건종류 / 전유 | 오피스텔 · 전유면적 29.54㎡ · 24층 건물 중 15층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인 | 2014.11.19 |
| 소유자 | 백승화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 49,633,706원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
2015.01.23 청운신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이 근저당은 2026.06.09 내일자산관리대부유한회사로 이전 등기됐지만, 기준이 되는 설정일은 2015.01.23입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 갑구의 한국토지신탁 소유권보존·신탁 관련 등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자는 백승화입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍성원 | 1527호 | 2023.06.28 | 미상 | 미상 | 2026.03.19 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 시장보다 9% 높은 신건
동대구유성푸르나임은 149세대, 2014.11.19 사용승인된 오피스텔입니다. 대상 전유면적은 29.54㎡이고, 실거래 비교 자료는 면적이 매칭된 12건입니다. 전체 12건 평균은 86,583,333원이지만 가격 판단은 최근 시장을 더 중요하게 봐야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 84,437,500원, 최신 거래는 2026.05 83,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 28.77㎡ | 24 | 83,500,000원 |
| 2026.04 | 29.54㎡ | 19 | 79,000,000원 |
| 2026.03 | 29.54㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 27.47㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 27.36㎡ | 22 | 116,000,000원 |
| 2025.09 | 28.77㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.07 | 28.77㎡ | 14 | 87,000,000원 |
| 2025.06 | 29.54㎡ | 20 | 85,000,000원 |
| 2024.10 | 28.77㎡ | 13 | 90,000,000원 |
| 2024.06 | 27.47㎡ | 7 | 79,500,000원 |
| 2024.02 | 28.38㎡ | 22 | 100,000,000원 |
| 2024.01 | 29.54㎡ | 20 | 94,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 84,437,500원 |
신건 최저가이자 실질취득금액인 92,000,000원은 최근 12개월 평균 84,437,500원의 109.0%입니다. 전체 12건 평균 86,583,333원과 비교해도 최저가는 106.3%입니다. 무엇보다 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세가 -7.1%로 하락하고 있으므로, 과거의 높은 거래를 섞은 전체 평균만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 근저당 · 청운신용협동조합 | 93,600,000원 | 89,944,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 64,800,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 248,400,000원 중 배당되는 채권액은 89,944,000원이며, 미배당액은 158,456,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 158,456,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 176,524,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 190,979,840원 | 0원 |
권리 구조상 유찰로 가격이 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 상쇄하는 인수형이 아니라, 유찰이 실제 취득가격 하락으로 연결되는 구조입니다. 현재 신건 가격은 최근 시세 이상이므로 가격 판단은 유찰 여부와 함께 다시 보는 편이 합리적입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 동구 신천동 ‘대구상공회의소’ 북동측 인근. 주변은 업무용 빌딩, 근린상가, 숙박시설 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 시내버스정류장, 도시철도1호선 및 간선도로와의 접근성이 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 15층 1527호이며, 사용승인일은 2014.11.19입니다.
- 설비. 급·배수 위생설비, 도시가스 개별난방, 천장부착형 시스템설비, 승강기 및 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 20m 왕복4차선 포장도로와 접하고, 서측 폭 약 8m 포장도로를 통해 동대구로와 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 비행안전제6구역(전술) 등의 지정이 있습니다.
- 토지. 토지면적 3,334.9㎡, 공시지가 3,555,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 최근 거래 추세 -7.1%, 단지 경매 평균 유찰 4.4회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 가격 결정에 함께 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 92,000,000원은 최근 12개월 평균 84,437,500원의 109.0%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -7.1% 낮습니다. 전체 평균 86,583,333원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 홍성원은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구는 2026.03.19 접수되어 있어 실제 배당관계는 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 말소기준 근저당은 2026.06.09 내일자산관리대부유한회사로 이전 등기되어 있습니다. 기준일 자체는 2015.01.23입니다.
- 환금성 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.4회, 낙찰률 0.0%를 감안해 재매각 가능성과 적정 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2015.01.23 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되고, 임차인 홍성원의 2023.06.28 전입은 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 92,000,000원은 최근 12개월 평균 84,437,500원의 109.0%이고, 최신 거래는 83,500,000원입니다. 최근 거래 추세도 -7.1%이며 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.4회입니다. 오피스텔의 환금성까지 함께 보면 결론은 명확합니다. 권리는 인수 부담이 낮지만, 현재 신건 가격에는 가격 메리트가 없습니다. 1회 유찰 시 73,600,000원, 2회 유찰 시 58,880,000원이라는 다음 회차 가격을 포함해 시장 가격과 다시 비교하는 사건입니다.
