대구지방법원 2026타경100368. 대구 동구 신천동의 동대구유성푸르나임 15층 1527호, 전유면적 29.54㎡ 오피스텔입니다. 소유자는 백승화이며, 청운신용협동조합이 설정한 2015년 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행된 사건입니다. 이 근저당권은 2026년 내일자산관리대부유한회사로 이전된 이력이 있습니다. 뒤따르는 신한은행 근저당과 신용보증기금 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.

다만 임차인이 없는 물건은 아닙니다. 홍성원이 2023년 6월 28일 전입했고 2026년 3월 19일 배당요구를 했습니다. 전입일이 2015년 말소기준권리보다 늦어 제공된 권리분석상 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 인수위험과 명도 부담을 구분해야 합니다. 현재 인수 추정액은 0원이나 임차인의 실제 점유·계약·배당관계는 별도로 확인해야 합니다.

가격도 신중히 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 92,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높고, 2026년 5월 최신 거래보다도 비쌉니다. 특히 최근 거래 가격이 과거 구간보다 7.1% 하락한 흐름이므로 전체 기간 평균만으로 적정 가격을 평가하면 실제 시장 수준을 높게 볼 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예상

등기 흐름에서 눈여겨볼 점은 근저당권 이전입니다. 2015년 청운신용협동조합이 설정한 근저당권은 2026년 4월 16일 확정채권양도를 원인으로 2026년 6월 9일 내일자산관리대부유한회사에 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자가 바뀐 것으로, 별도의 근저당 채권최고액을 새롭게 더하는 항목이 아닙니다.

2014년 주식회사한국토지신탁 명의의 소유권보존 및 신탁등기는 2015년 백승화 앞으로 소유권이 이전되는 과정에서 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 신탁 권리로 중복 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 필요

실제 임차인은 홍성원 1명입니다. 전입일은 2023년 6월 28일로, 말소기준 근저당권 설정일인 2015년 1월 23일보다 늦습니다. 따라서 주어진 권리관계상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보지 않습니다.

홍성원은 2026년 3월 19일 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권의 성립과 구체적인 배당액은 확정할 수 없습니다. 특히 임차보증금이 확인되지 않았다는 이유로 보증금이 0원이라고 해석해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

동대구유성푸르나임은 149세대 규모로, 본건과 같은 전유면적 29.54㎡ 및 인근 면적대의 실거래를 비교합니다. 전체 거래 12건의 평균은 86,583,333원이지만, 최근 거래 추세가 하락하고 있어 최근 12개월 평균 84,437,500원과 최신 거래 83,500,000원을 우선적인 가격 비교 기준으로 삼습니다.

최근 12개월 평균은 84,437,500원으로, 본건 최저가 92,000,000원은 최근 평균의 109.0%입니다. 최신 거래인 2026년 5월 83,500,000원보다도 높아, 두 기준 모두에서 신건 가격이 저렴하다고 보기 어렵습니다.

특히 본건과 면적이 일치하는 29.54㎡ 거래를 보면 2026년 3월 80,000,000원, 4월 79,000,000원에 거래됐습니다. 개별 층과 상태에 따른 가격 차이는 별도로 고려해야 하지만, 이 비교에서도 92,000,000원의 최저가는 낮은 가격이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)

채권액은 근저당권 채권최고액 및 가압류 청구금액 기준입니다. 실제 확정 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 청운신용협동조합 근저당권은 내일자산관리대부유한회사로 이전된 상태이므로 배당 수령 주체를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 임차인의 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 이 표를 최종 배당표로 볼 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 증가

신건과 유찰 후 회차별 예상치를 비교하면 최저매각가가 낮아질수록 채권자 배당액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 현재 권리분석에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있지만, 실제 입찰 전에는 임차인과 권리관계의 최신 상태를 다시 확인해야 합니다.

유찰 시나리오는 가정에 따른 계산이며 실제 유찰, 다음 매각기일, 최저매각가격 또는 낙찰 여부를 확정하는 정보가 아닙니다. 각 회차의 배당은 추정치이고 우선채권 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 동구 신천동 대구상공회의소 북동측 인근입니다. 업무용 빌딩, 근린상가, 숙박시설 및 오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하며 시내버스정류장, 도시철도 1호선 및 간선도로 접근성에서 제반 교통 사정이 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측 폭 약 20m 왕복 4차선 포장도로와 접하고, 서측 폭 약 8m 포장도로를 통해 동대구로와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 15층 1527호입니다. 사용승인일은 2014.11.19이며, 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방, 천장부착형 시스템설비, 승강기 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 비행안전제6구역(전술) 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공시지가는 3,555,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 임대관계. 감정요항표상 임대관계는 미상이며, 별도 조사에서는 홍성원의 전입 및 배당요구가 확인됩니다. 실제 계약조건과 임대 수익을 임의로 추정해서는 안 됩니다.
• 환금성. 149세대 오피스텔로 최근 거래는 확인되지만, 거래가격은 65,000,000원부터 116,000,000원까지 차이가 있습니다. 최근 거래 추세 -7.1%, 평균 유찰 4.2회를 고려하면 개별 호실의 실제 매각 가능 가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 진행 여부 확인. 지정 매각기일 2026.09.09의 실제 진행 여부와 낙찰·변경·유찰 결과를 법원 사건 진행내역으로 확인해야 합니다.
• 현재 근저당권자 확인. 청운신용협동조합 근저당권이 내일자산관리대부유한회사로 이전됐으므로 최신 등기와 채권자 관련 문건을 대조해야 합니다.
• 임차보증금 확인. 홍성원의 보증금과 확정일자가 미상이므로 임대차계약서, 매각물건명세서 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 대항력과 명도 분리. 임차인의 전입은 말소기준보다 늦지만 실제 점유 및 퇴거 여부는 별개입니다. 인도명령 가능 여부와 명도 비용을 검토해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 86,583,333원보다 최근 12개월 평균 84,437,500원과 최신 거래 83,500,000원을 우선 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -7.1%를 반영하고, 최근 실거래가가 앞으로도 동일하게 유지된다고 가정하지 않아야 합니다.
• 오피스텔 비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 관리비 부담, 개별 호실의 수선 상태와 실제 용도에 따른 비용을 확인해야 합니다.
• 환금성 점검. 평균 유찰 4.2회라는 이력을 참고하되 실제 거래기간 및 매수 수요를 별도로 검토해야 합니다.
• 배당 원본 대조. 예상 배당액은 채권최고액 기준 추정으로, 임차인 우선변제 및 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당관계를 최종 확인해야 합니다.
• 최신 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 예상이어도 시세보다 비싸면 신중해야 한다”

동대구유성푸르나임 1527호는 2015년 청운신용협동조합 근저당권을 말소기준으로, 이후의 신한은행 근저당과 신용보증기금 가압류가 매각으로 소멸할 것으로 분석되는 사건입니다. 실제 임차인 홍성원 1명이 있으나 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 판정되며, 현재 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 추가 확인이 필요합니다.

가격 관점에서는 명확한 부담이 존재합니다. 최저가 92,000,000원은 최근 12개월 평균 84,437,500원의 109.0%이며, 최신 거래 83,500,000원보다도 높습니다. 여기에 최근 시세 하락 -7.1%와 단지 경매 평균 유찰 4.2회가 겹칩니다. 신건 가격에서 저가 매수의 근거를 찾기 어렵고, 오피스텔의 환금성도 함께 검토해야 합니다.

결국 이 사건의 핵심은 권리 소멸 전망만 보고 높은 신건 가격을 정당화하지 않는 것입니다. 지정 매각기일의 실제 진행 결과, 임차보증금, 근저당권 이전에 따른 채권자 지위와 최신 권리관계를 확인한 다음 최근 실거래 수준을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.