대구지방법원 2026타경101075. 현재 소유자는 박미숙이며, 2018.09.20. 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 포산신용협동조합이 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 국의 압류, 강준영 근저당권, 주식회사경신 근저당권과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않아 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험보다 신건 238,000,000원이 현재 거래 수준에서 얼마나 경쟁력 있는지가 더 중요한 물건입니다. 최근 거래는 2026.02. 240,000,000원, 2025.10. 239,000,000원이며 최근 12개월 평균은 239,500,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경101075 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 복현동 157-3 복현동영남네오빌 102동 2층205호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 84.827㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 제2층 제205호 |
| 소유자 | 박미숙 · 2018.09.20. 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 39,994,476원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 떠안을 임차보증금도 없고, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 2018.09.20. 포산신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 2021.02.08. 국의 압류, 2023.02.02. 강준영 근저당권, 2025.07.04. 주식회사경신 근저당권, 2026.05.06. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 238,000,000원은 최근 시세의 99.4%
복현동영남네오빌의 면적 일치 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 249,500,000원이지만, 과거 395,000,000원·345,000,000원 거래와 103,000,000원 거래처럼 편차가 큽니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해서 보는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.91㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 3 | 239,000,000원 |
| 2024.11 | 84.83㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2024.10 | 84.83㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2024.07 | 84.83㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2024.07 | 84.83㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2024.06 | 84.91㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2024.06 | 84.83㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2024.05 | 84.91㎡ | 1 | 272,000,000원 |
| 2024.05 | 84.91㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2024.03 | 84.83㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2023.11 | 84.91㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 239,500,000원 |
현재 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 239,500,000원의 99.4%이고, 최신 2026.02. 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 다만 차이는 크지 않습니다. 더 중요한 신호는 최근 거래 평균이 이전 거래 구간보다 -4.8% 낮다는 점입니다. 즉 가격이 최근 시세 아래에 있기는 하지만, 신건부터 큰 폭의 가격 메리트가 확보된 상황은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 1. 근저당 · 포산신용협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 근저당 · 강준영 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사경신 | 40,000,000원 | 39,868,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 234,000,000원이고 예상 배당은 233,868,000원으로 132,000원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 132,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 190,400,000원 | 186,934,400원 | 47,065,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 152,320,000원 | 149,387,520원 | 84,612,480원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이 사건에서는 그 미배당이 매수인에게 승계되지 않습니다. 1회 유찰 시 주식회사경신 배당은 0원, 2회 유찰 시에도 0원이며, 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지·다가구주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 연립주택으로 이용 중이며, 4층 건물 내 제2층 제205호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 보일러에 의한 개별 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 광대로와 연결된 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·자연녹지지역·제1종일반주거지역이며 공시지가는 484,200원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 제3종 구역, 준보전산지 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 규모. 복현동영남네오빌은 48세대이며 사용승인일은 2018-07-19입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 249,500,000원보다 최근 12개월 평균 239,500,000원과 최신 거래 240,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 흐름 확인. 최근 거래가 이전 구간 대비 -4.8%이므로, 신건 가격이 최근 평균 아래라는 이유만으로 큰 할인으로 해석하지 않는 편이 안전합니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준은 2018.09.20. 포산신용협동조합 근저당권이고, 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 매각기일 전 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 예상배당표에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 체납관리비와 세금 관계를 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘근소한 할인’
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2018.09.20. 포산신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 남아 있는 압류와 근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 신건 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 239,500,000원의 99.4%, 최신 거래 240,000,000원보다 약간 낮습니다. 그러나 최근 추세가 -4.8%이고 할인폭 자체도 작습니다. 따라서 결론은 권리는 안전한 편이지만, 신건 가격 메리트는 크지 않다입니다. 유찰될 경우 190,400,000원, 152,320,000원으로 가격이 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
