광주지방법원 2025타경34249. 문흥동 중흥아파트 제202동 제2층 제203호, 전유면적 59.965㎡ 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 128,000,000원입니다. 하지만 권리구조의 중심은 가격이 아니라 임차보증금입니다. 임차권자 정송식은 2022.07.01 주민등록, 2022.06.20 확정일자, 보증금 135,000,000원으로 확인되고, 말소기준인 2023.10.30 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 구조입니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당액은 매수인이 떠안을 수 있습니다.
현재 배당 추정에서는 매각대금 128,000,000원에서 집행비용 2,592,000원을 먼저 제외한 뒤 정송식에게 125,408,000원이 배당되고, 보증금 중 9,592,000원이 남습니다. 이 금액을 최저가에 더하면 실질취득은 137,592,000원입니다. 즉 신건의 표면가격 128,000,000원만으로 경제성을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 문흥동 1011-1 202동 2층203호 · 문산로 30 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 59.965㎡ · 제15층 중 제2층 · 남서향 |
| 이용상태 | 계단식 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사나경건설 · 2022.06.09 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.10.30 서광주세무서장 압류입니다. 이후 2025.10.22 정송식 가압류 8,759,300원과 2025.10.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 정송식의 임대차는 주민등록 2022.07.01, 점유개시 2022.07.15로 말소기준보다 앞서므로 임차권등기 자체의 접수일이 2024.07.22라는 이유만으로 인수위험이 사라지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수영 | 알수없음 | 2022.07.01 · 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 정송식 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.01 · 2022.06.20 | 135,000,000원 | 있음 | 있음 | 9,592,000원 추정 |
정송식은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있고, 현 배당 추정상 일부 미배당액이 남습니다. 반면 박수영은 전입일이 2022.07.01로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 단정적인 대항력 보유자로 처리할 수 없습니다. 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 유찰돼도 실질취득액이 크게 낮아지지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 그래서 최저매각가격만 크게 내려가는 것처럼 보여도 실제 부담은 보증금 부근에 머뭅니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 128,000,000원 | 9,592,000원 | 137,592,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 102,400,000원 | 34,833,600원 | 137,233,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 81,920,000원 | 54,954,560원 | 136,874,560원 |
1회 유찰로 낙찰가가 102,400,000원까지 내려가도 인수액은 34,833,600원으로 늘어 실질취득은 137,233,600원입니다. 2회 유찰 뒤 낙찰가 81,920,000원에서도 인수액이 54,954,560원으로 커져 실질취득은 136,874,560원입니다. 집행비용 추정치 때문에 회차별 총액에 소폭 차이는 있지만, 경제적 부담이 135,000,000원 임차보증금 부근에 사실상 묶이는 구조라는 점은 변하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 정송식 보증금 | 135,000,000원 | 125,408,000원 |
| 2. 가압류 · 정송식 | 8,759,300원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 정송식 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정상 정송식 임차보증금의 미배당액은 9,592,000원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 박수영의 보증금은 확인되지 않아 위 숫자에는 별도 반영되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 인수구조를 본다
동일 평형의 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않아 이 물건을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 다만 현재 회차에서 감정가와 최저가는 128,000,000원인데, 배당 추정상 실질취득은 최소 137,592,000원입니다. 따라서 감정가 128,000,000원짜리 물건을 128,000,000원에 취득한다는 계산 자체가 성립하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문흥중앙초등학교 북동측 인근으로 학교·아파트단지·각종 점포가 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 제15층 중 제2층, 1994.03.14 사용승인된 아파트입니다.
- 도로. 북동측 왕복6차선, 북서측 왕복4차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 문흥중앙초등학교 교육환경보호구역이 포함됩니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정송식 임차보증금 원문 확인. 등기상 135,000,000원과 확정일자 표기의 130,000,000원 관계, 실제 배당요구 범위를 매각물건명세서와 임차권등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 박수영 보증금 확인. 2022.07.01 전입한 별도 점유자로 조사됐지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력과 인수액을 확정하기 전에는 안전한 상한가 계산이 어렵습니다.
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 현재 137,592,000원, 1회 유찰 시 137,233,600원, 2회 유찰 시 136,874,560원 수준으로 계산됩니다.
- 정송식의 중첩 권리 확인. 임차권·가압류·경매신청채권이 동일 이름으로 나타나므로 각각의 발생원인과 중복 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 현황조사상 임대관계가 명확히 정리되지 않았으므로 현재 점유자와 실제 인도 대상자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “1.28억 신건”이 아니라 “1.35억대 인수형”으로 봐야 한다
이 물건의 핵심은 신건 최저가 128,000,000원이 아닙니다. 정송식의 보증금 135,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현재 배당 추정만으로도 9,592,000원이 남아 매수인 인수가 예상됩니다. 그래서 현재 실질취득은 최소 137,592,000원이고, 유찰로 표면가격이 102,400,000원이나 81,920,000원까지 내려가도 총 부담은 137,233,600원·136,874,560원 수준에 머뭅니다.
더 중요한 문제는 박수영입니다. 같은 2022.07.01 전입으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 현재 계산된 9,592,000원 인수액을 최종 확정치로 볼 수 없습니다. 정송식의 미배당 보증금과 박수영의 미상 권리를 모두 정리한 뒤에야 입찰가 계산이 시작되는 물건입니다. 최저가가 낮아지는 것만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
