광주지방법원 2026타경1831. 광산구 소촌동 삼라아파트 101동 12층 1202호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 12층, 복도식 구조입니다. 현재 소유자는 주영남으로 2015.07.17 매매를 원인으로 거래가액 87,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.09.16 설정된 주식회사하나은행 근저당 채권최고액 120,000,000원입니다.
그 뒤 2025.10.16부터 다수의 가압류가 이어졌고 2026.03.06과 2026.05.29에는 국의 압류도 들어왔습니다. 그러나 이들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리로, 자료상 매각으로 소멸합니다. 임차인 이정향도 전입일이 말소기준보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 예상배당 자료의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1831 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 광산구 소촌동 594-1 삼라아파트 101동 12층1202호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 광산구 어등대로665번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 14층 건물 내 12층 1202호 · 복도식 |
| 소유자 | 주영남 (2015.07.17 소유권이전 · 거래가액 87,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 85,558,208원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 매각으로 정리
핵심은 2022.09.16 주식회사하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 삼성카드·신용보증기금·국민은행· 롯데카드·중소기업은행·광주은행·하나카드의 가압류와 국의 압류, 그리고 2026.02.25 임의경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정향 | 1202호 | 2025.06.18 | 1,000,000원 | 150,000원 | 2026.05.26 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
이정향의 전입신고일은 2025.06.18로, 말소기준권리인 하나은행 근저당 설정일 2022.09.16보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금은 1,000,000원, 차임은 150,000원이며 2026.05.26 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
③ 가격 판단 — 신건 95,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 95,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 단지·동일 조건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않아 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 120,000,000원 | 92,890,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,428,230원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 6,363,412원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사국민은행 | 57,552,804원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 31,027,160원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 256,785,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사국민은행 | 6,779,406원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 17,366,726원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 856,000,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사광주은행 | 74,235,861원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사광주은행 | 58,666,102원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 주식회사광주은행 | 10,708,506원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 하나카드주식회사 | 7,187,986원 | 0원 |
| 15. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 49,147,136원 | 0원 |
| 16. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 71,664,741원 | 0원 |
| 17. 가압류 · 주식회사 광주은행 | 10,502,585원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 95,000,000원 가정 시 집행비용 2,110,000원 이후 하나은행 근저당에 92,890,000원이 배당되고, 후순위 채권은 미배당입니다. 총 채권액은 1,654,415,655원, 총 배당액은 92,890,000원, 미배당액은 1,561,525,655원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 소촌동 송정중앙초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다가구 및 단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 14층 건물 내 12층 1202호이며 복도식입니다. 도시가스난방설비·위생 및 급배수설비·소방설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 폭 10미터 도로를 통해 출입합니다.
- 토지. 사다리형의 평탄한 아파트부지이며 제3종일반주거지역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 출입 및 확인은 불가능했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 이정향의 전입일 2025.06.18은 말소기준 2022.09.16보다 늦어 대항력이 없다는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 우선변제 확인. 배당요구는 2026.05.26 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 95,000,000원이 시세 대비 유리한지는 최근 실거래가를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 확인이 되지 않았으므로, 실제 관리상태와 수리비를 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 세금·배당 원본 확인. 국의 압류가 존재하므로 실제 배당과 당해세 관계는 매각물건명세서·교부청구 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 2022.09.16 하나은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이정향의 전입은 2025.06.18로 늦어 대항력이 없습니다. 다수의 후순위 가압류·압류도 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 95,000,000원이 실제 시장에서 싼 가격인지 판단할 최근 실거래 근거가 없으므로, 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 결론은 권리 안전성은 양호, 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 보류입니다.
