광주지방법원 2026타경30189. 연제동 1063, 첨단연신로 24 소재의 토지와 공장 건물, 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 기계·기구 등이 함께 얽힌 산업용 부동산입니다. 소유자는 모든전기주식회사이고, 현재 말소기준권리는 2025.09.17. 설정된 광주문화신용협동조합의 채권최고액 5,880,000,000원 근저당입니다. 이후 주식회사 용진기업, 주식회사 일신비츠온, 신용보증기금의 가압류와 광주문화신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
등기만 보면 구조는 정리하기 쉽습니다. 하지만 현장 점유는 별개입니다. 감정평가 조사에는 일련번호 2(가) 건물 1층 일부가 소유자 직영이고, 일련번호 3(나) 건물 2층 일부는 공실이며, 그 외 부분은 임대중인 것으로 조사됐다고 기재돼 있습니다. 구체적인 임차인, 보증금, 사업자등록 시점, 확정일자 등은 확인되지 않았으므로 해당 점유에 대해 대항력을 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30189 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 연제동 1063 · 도로명 전남광주통합특별시 북구 첨단연신로 24 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실, 작업장, 화장실 등 |
| 소유자 | 모든전기주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 6,633,310,660원 / 6,633,310,660원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주문화신용협동조합 / 4,911,698,849원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구, 목록 5 소재 제시외건물, 목록 1·2·4·5 소재 제시외 기계기구 포함 · 목록 1·5 소재 컨테이너 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
현재 말소기준은 을구 7번 광주문화신용협동조합 근저당입니다. 2014년·2015년 광주은행 근저당과 2016년·2021년 중소기업은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2025.09.17. 광주문화신용협동조합 근저당이 새로 설정됐습니다. 그 뒤의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임대관계 — ‘임차인 없음’으로 보면 안 된다
| 구역 | 조사 상태 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 일련번호 2(가) 건물 1층 일부 | 소유자 직영 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 일련번호 3(나) 건물 2층 일부 | 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 그 외 조사 부분 | 임대중 · 자세한 임대관계 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 미상 |
실제 임차인 수와 각 임차인의 보증금은 미상입니다. 따라서 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 반대로 인수 위험이 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다. 현재 배당표의 인수액 0원은 확인된 권리관계를 기준으로 한 산식이고, 임대중인 점유자의 대항요건 여부는 입찰 전 별도 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 가격만으로 ‘싸다’고 할 근거가 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 6,633,310,660원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 산업용 공장·토지에 기계·기구와 제시외건물이 함께 매각되는 복합 물건인 만큼, 신건 최저가가 시장가보다 낮다고 단정하는 접근은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,633,310,660원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 5,306,648,528원 | 1,289,179,928원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 4,245,318,822원 | 2,339,896,337원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 현재 확인된 권리 기준의 매수인 인수액은 계속 0원으로 계산되지만, 채권자 측 미배당액은 커집니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 같은 개념이 아닙니다. 다만 임대관계가 미상인 점유자의 권리는 이 산식과 별도로 검증해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,633,310,660원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 68,733,107원 |
| 2. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 5,880,000,000원 | 5,880,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 용진기업 | 21,213,676원 | 21,213,676원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 일신비츠온 | 9,148,295원 | 9,148,295원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 630,000,000원 | 630,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 24,215,582원 |
현재 회차에서는 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 6,540,361,971원이 전액 배당되고, 소유자에게 24,215,582원이 남습니다. 경매 신청 청구액은 4,911,698,849원이고, 근저당 배당 산식은 채권최고액 5,880,000,000원 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 결과에 따라 변동할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 첨단선병원 동측 인근이며, 각종 중소규모 공업용 부동산과 병원 등 근린생활시설이 혼재하는 산업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용. 공장 건물은 사무실·작업장·화장실 등으로 이용되고, 제시외건물은 사무실 및 탕비실 등입니다.
- 구조. 일반철골구조 판넬지붕 또는 평지붕의 공장으로, 2014.03.19. 사용승인된 건물들이 포함됩니다.
- 용도지역. 일반공업지역·국가산업단지(첨단2지구)·산업육성구역·연구개발특구이며 비행안전제3구역과 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 토지·복수 공장건물·기계기구·제시외건물이 묶인 산업용 복합자산이고 임대관계도 미상인 만큼, 주거용 집합건물처럼 단순한 가격 비교나 빠른 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 임대중으로 조사된 부분의 실제 임차인, 보증금, 사업자등록, 확정일자와 점유 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 보증금·대항요건이 미상인 점유자는 현재 단계에서 ‘대항력 가능·미상’으로 두고 접근해야 합니다.
- 실질취득가 보수적 계산. 현재 확인분은 최저가 6,633,310,660원과 산식상 인수 0원으로 구성되지만, 미상 임대관계에서 인수 위험이 확인되면 실질취득액 판단도 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건 감정가만 보고 저가 매수로 판단하지 말고 공장·토지·기계기구·제시외건물의 시장가치를 각각 검증해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 포함되는 기계·기구와 제시외건물, 제외되는 컨테이너의 현황과 귀속을 매각물건명세서 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 5,306,648,528원, 2회 유찰 시 4,245,318,822원이지만 가격이 낮아진다는 이유만으로 시세 대비 메리트가 자동으로 생기는 것은 아닙니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “점유 안전”은 다르다
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2025.09.17. 광주문화신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 주식회사 용진기업·주식회사 일신비츠온·신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 감정평가 조사상 일부는 임대중이고 자세한 임대관계가 미상입니다. 실제 임차인의 보증금과 대항요건이 확인되지 않은 이상, 산식상 인수 0원을 곧바로 최종 인수 0원으로 확정하는 것은 위험합니다. 더구나 실거래 비교자료 없이 6,633,310,660원의 신건 최저가가 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 등기상 권리는 정리되지만, 점유와 가격은 보수적으로 재확인해야 하는 공장·토지 사건입니다.
