수원지방법원 2024타경60431. 경기도 시흥시 군자동 일대의 종교시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태를 보면 법당·삼성각, 요사체·사무실, 지하 납골당 및 관련시설 등으로 구성돼 있고, 토지는 임야·전·도로 등 여러 형태로 이용되고 있습니다. 즉 일반 주거형 경매와 달리 종교시설 운영·토지 이용·봉안시설·분묘· 지상권을 함께 검토해야 하는 일괄매각입니다.

등기 권리만 보면 핵심 말소기준은 2022.05.04. 하나캐피탈주식회사 근저당권 7,200,000,000원입니다. 같은 날 주식회사하나저축은행 근저당권 3,600,000,000원이 설정됐고, 이후 리딩에이스캐피탈주식회사 4,000,000,000원 근저당과 현 경매개시결정이 이어집니다. 이들 금전권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 구분지상권 인수 문제는 별개입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전권리는 소멸, 비금전 인수권리는 남는다

과거 등기부에는 가압류·가처분·압류·강제경매·회생 관련 보전처분 등이 다수 존재했으나 해당 항목들은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.05.04. 하나캐피탈주식회사 근저당권이고, 이후 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 가격 — 49%까지 내려왔어도 시세 메리트는 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 8,674,677,000원으로 감정가 17,703,424,460원의 49%입니다. 2회 유찰 자체만 보면 가격이 크게 낮아진 모습이지만, 동일 자산의 최근 실거래나 비교 가능한 시장가격 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.

유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 배당 시나리오상 매수인 금전 인수는 계속 0원입니다. 다만 매각가격이 내려간다고 해서 구분지상권·분묘·봉안당 시설관계나 소송 위험이 줄어드는 것은 아닙니다. 이 사건에서는 가격 할인율보다 비금전 권리의 경제적 영향을 먼저 산정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 8,674,677,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권액 14,800,000,000원 중 8,585,530,230원이 배당되고, 6,214,469,770원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 배당상 매수인 금전 인수액은 0원입니다.

④ 현장·시설·토지 리스크 — 이 사건의 핵심

• 분묘. 물건15 지상에 분묘 대여섯기가 소재하고 있어 분묘를 위한 분묘기지권 성립여지가 명시돼 있습니다. 물건13은 분묘 존부 여부가 불분명합니다.
• 봉안당. 물건2 내지 4 부동산에 면적 5,318㎡, 안치구수 25,004구의 사설봉안당에 대한 설치·관리권자임을 확인하는 확정판결이 존재합니다.
• 안치단 제외. 물건2 내지 4에 소재하는 안치단은 평가 및 매각에서 제외돼 있습니다. 부동산을 낙찰받는 것과 안치단 자체를 취득하는 것은 구분해 검토해야 합니다.
• 진행 중 소송. 본건 소유자와 ‘시흥시 군자동 1번지’ 소유자 사이 수원지법 2024나81593 시설물 철거청구등 소송이 진행 중입니다.
• 진입로. 토지 기호8~12, 14~16은 영각사 진입로를 따라 일부가 도로로 이용 중이며, 정확한 도로 편입 면적은 측량 확인이 필요하다고 감정평가서에 기재돼 있습니다.
• 토지 현황. 기호8·9는 공부상 임야이나 실제로 임야·전·도로 또는 전·도로 등으로 사용 중으로 조사됐습니다.
• 산지·분묘 확인. 기호6, 10~16 임야는 숲이 울창하고 경사가 심해 정밀 탐사가 어려우며 분묘가 소재할 가능성이 있어 현장조사와 위성사진 판독을 통한 확인이 요구됩니다.
• 제외 시설. 기호10에는 정자, 군자성황사지, 비석, 석상, 추모천막 등이 있으며 일부는 평가하지 않았습니다. 기호14에는 이동 가능한 콘테이너 1~2기가 소재하나 평가에서 제외됐습니다.

⑤ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 군자동 ‘군자봉’ 남동측에 위치하고, 주변은 전·임야가 혼재하며 북동측에는 아파트·관공서·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 용도·규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·과밀억제권역이 포함되고, 일부 토지는 공익용산지에 해당합니다.
• 토지 정보. 토지면적 4,866㎡, 지목 종교용지, 토지이용상황 임야기타, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건이며 공시지가는 210,800원/㎡입니다.
• 추가 규제. 가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역도 포함돼 있습니다.
• 환금성. 법당·삼성각·납골당 및 관련시설과 다수 토지가 결합된 특수용도 자산이므로, 단순 주거용 부동산과 달리 이용 가능성과 매수수요를 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 구분지상권 원문 확인. 군자동 산22-12·산22-32의 구분지상권 내용과 범위, 존속관계를 매각물건명세서 및 관련 등기에서 직접 확인해야 합니다.
• 분묘 조사. 물건15 분묘 대여섯기와 물건13 및 임야의 추가 분묘 가능성을 현장에서 확인하고, 분묘기지권 성립 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 봉안당 관계 확인. 5,318㎡·25,004구 사설봉안당의 설치·관리권자 확정판결, 안치단 매각 제외, 관련 행정자료를 함께 확인해야 합니다.
• 소송 진행상황 확인. 수원지법 2024나81593 시설물 철거청구등 사건의 진행상황과 매각대상 시설에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
• 경계·도로 측량. 일부 토지가 도로로 사용되고 있어 실제 도로 편입 면적과 경계를 측량으로 확인할 필요가 있습니다.
• 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 특수권리·제외시설·토지규제·사용관계를 반영한 별도 가치평가가 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서·감정인 의견서· 시흥시 사실조회 답변서와 관련 판결·소송자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 많다

이 사건의 숫자만 보면 감정가 17,703,424,460원이 2회 유찰돼 8,674,677,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 배당표상 매수인의 금전 인수도 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전하거나 저렴한 경매라고 결론내릴 수 없습니다.

산22-12·산22-32 구분지상권 인수, 물건15 분묘와 분묘기지권 성립여지, 분묘 존부가 불분명한 토지, 평가·매각에서 제외된 봉안당 안치단, 시설물 철거청구 소송, 개발제한구역·공익용산지 등 토지규제가 동시에 존재합니다. 실거래 비교 자료도 없어 49%라는 할인율 자체를 가격 메리트로 평가할 근거가 부족합니다.

따라서 이 물건의 결론은 “금전채무는 깨끗하지만 물적·사용관계는 복잡하다”입니다. 입찰가를 계산하기 전에 구분지상권의 실제 영향, 분묘와 봉안당 시설관계, 소송 및 매각 제외 대상을 먼저 확정해야 합니다.