광주지방법원 2026타경30369. 전남광주통합특별시 남구 서동 97-11, 중앙로83번길 1 소재의 주택 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 기호(2-가)는 주택, 기호(2-나)는 변소 및 창고로 이용 중이고, 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 구조입니다. 이번 사건은 전체 소유권을 단순 매각하는 형태가 아니라 지분매각이며, 매각물건명세서상 일괄매각·제시외건물 매각포함·특별매각조건이 명시돼 있습니다.
등기상 현재 공유자는 윤문현, 윤영순, 윤정민, 윤정순, 윤정희입니다. 지분은 윤영순이 13분의 5, 윤문현·윤정민·윤정순·윤정희가 각각 13분의 2이고, 경매개시결정은 윤정민 지분에 대해 2026.02.26 경기신용보증재단이 신청한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 낙찰 후에도 공유관계 자체가 남는다는 점이 이 사건의 첫 번째 구조적 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30369 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 남구 서동 97-11 · 중앙로83번길 1 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(2-가) 주택 · 기호(2-나) 변소 및 창고 |
| 건물 구조 | 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 및 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물 |
| 사용(증축)승인일 | 1978.02.16 (1989.02.01) |
| 현재 공유자 | 윤문현 13분의 2 · 윤영순 13분의 5 · 윤정민 13분의 2 · 윤정순 13분의 2 · 윤정희 13분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 50,340,170원 / 50,340,170원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 경기신용보증재단 / 748,360,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 특별매각조건 | 지분매각 · 공유자우선매수권 1회로 제한 · 일괄매각 · 제시외건물 매각포함 |
① 권리 흐름 — 지분 권리와 임차인이 핵심
등기부에는 과거 근저당권들이 여럿 존재했지만 농업협동조합중앙회, 서광주농업협동조합, 수산업협동조합중앙회, 한국주택금융공사의 근저당권은 모두 이미 말소된 상태입니다. 제공된 권리분석상 말소기준은 2025.04.18 전남신용보증재단 가압류 14,757,915원입니다. 이후 농협은행주식회사 가압류 25,767,150원, 경기신용보증재단의 강제경매개시결정, 윤영순 가압류 8,199,920원은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 인수액 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임다희 | 1층일부(a부분) | 2023.11.27 | 보증금 미상 · 월 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정병관 | 알수없음 | 2025.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
정병관의 전입일은 2025.09.24로 말소기준인 2025.04.18보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 반면 임다희는 전입 선후관계가 반대이므로 보증금 확인이 끝나기 전까지 매수인 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다.
③ 배당 구조 (매각가 50,340,170원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,306,123원 |
| 2. 가압류 · 전남신용보증재단 | 14,757,915원 | 14,757,915원 |
| 3. 가압류 · 농협은행주식회사 | 25,767,150원 | 25,767,150원 |
| 4. 경매개시결정 · 경기신용보증재단 | 748,360,068원 | 8,508,982원 |
| 5. 가압류 · 윤영순 | 8,199,920원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 797,085,053원, 현재 회차 예상 배당액은 49,034,047원, 미배당은 748,051,006원입니다. 신청채권자인 경기신용보증재단 역시 청구액 748,360,068원 중 8,508,982원만 배당되는 시나리오입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 산출되지만, 이 계산에는 임다희의 미상 보증금으로 인한 승계 가능성이 확정 반영돼 있지 않다는 점을 분리해서 봐야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산출 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 50,340,170원 | 49,034,047원 | 748,051,006원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 40,272,136원 | 39,147,238원 | 757,937,815원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 32,217,708원 | 31,237,789원 | 765,847,264원 | 0원 |
⑤ 지분매각·특별매각조건
매각물건명세서에는 지분매각이며 공유자우선매수권을 1회로 제한하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 경매개시결정은 윤정민 지분에 대해 이루어졌고, 낙찰 후에도 윤문현·윤영순·윤정순·윤정희와의 공유관계가 남습니다. 따라서 단독 소유 부동산처럼 즉시 자유롭게 이용·처분할 수 있는 구조로 보기는 어렵습니다.
⑥ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주대성초등학교 동측 인근이며 단독주택, 아파트단지, 점포 및 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용. 기호(2-가)는 주택, 기호(2-나)는 변소 및 창고로 이용 중입니다.
- 구조. 기호(2-가)는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층, 기호(2-나)는 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비가 있고 기호(2-가)에는 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임다희 보증금 확인. 전입일 2023.11.27, 월세 300,000원이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 인수 여부와 금액 확인이 최우선입니다.
- 지분 범위 재확인. 경매개시결정은 윤정민 지분에 대한 것으로 기재돼 있습니다. 매각목적물과 지분 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건상 행사 횟수는 1회 제한입니다. 입찰 당일 행사 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임다희는 1층일부(a부분), 정병관은 사용 상태가 알수없음으로 조사됐습니다. 실제 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외건물 포함 확인. 일괄매각 및 제시외건물 매각포함 조건을 감정평가서·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 미상 인수액이 먼저다”
이 물건의 감정가와 신건 최저가는 50,340,170원입니다. 하지만 가격보다 먼저 봐야 할 것은 지분매각과 임다희의 미상 보증금입니다. 임다희는 말소기준보다 앞선 2023.11.27 전입자이고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 남습니다. 여기에 공유관계와 공유자우선매수권까지 겹칩니다.
배당표만 보면 매수인 인수는 0원이고 후순위 가압류·경매개시결정은 소멸하지만, 이 숫자만으로 권리위험이 해소됐다고 결론내리기는 어렵습니다. 보증금 확인 전 실질취득비용을 확정하지 말 것, 지분매각 후 공유관계를 감당할 수 있는지 확인할 것. 이 두 가지가 2026타경30369의 핵심입니다.
