광주지방법원 2026타경30394. 나주시 대호동 호반아파트 101동 4층 421호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 40,000,000원이지만, 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 김인현의 임차보증금 42,000,000원입니다. 김인현은 2020.06.18. 점유를 시작했고 2020.06.22. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2020.06.19.입니다. 말소기준권리로 계산된 2024.02.23. 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분은 매수인에게 넘어갑니다.
등기부에는 2024.06.07. 임차보증금 42,000,000원의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하고, 임차권등기가 소멸되지 않을 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저가 40,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30394 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 나주시 대호동 307-5 호반아파트 101동 4층421호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 나주시 건재로 209 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 4층 421호 · 남동향 · 복도식 |
| 소유자 | 양현미 · 2008.01.28. 매매 · 거래가액 19,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 40,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 49,922,465원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’이 핵심
등기상 말소기준은 2024.02.23. 국의 압류입니다. 이후 2025.03.24. 국 압류와 2026.03.06. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.06.07. 주택임차권등기 역시 등기 순위만 보면 말소기준 이후이지만, 임차인 김인현의 실제 점유·주민등록은 2020년으로 훨씬 앞섭니다. 따라서 이 사건에서는 등기 접수일만 보고 임차권을 후순위 소멸권리로 처리하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김인현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 42,000,000원 | 2020.06.22. | 2020.06.19. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김인현은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니며, 보증금 42,000,000원을 그대로 권리분석에 반영해야 합니다. 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 작고 집행비용도 선공제되므로 전액 배당은 불가능합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 보증금이 따라온다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 40,000,000원 | 3,120,000원 | 43,120,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 32,000,000원 | 10,976,000원 | 42,976,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 25,600,000원 | 17,260,800원 | 42,860,800원 |
낙찰가가 40,000,000원에서 32,000,000원, 25,600,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 3,120,000원에서 10,976,000원, 17,260,800원으로 늘어납니다. 즉 낙찰가 하락분 상당 부분을 임차보증금 인수가 되받아가는 구조입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 실질취득이 보증금 수준에 고정되는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,120,000원 |
| 1. 임차인 김인현 보증금 | 42,000,000원 | 38,880,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김인현 | 49,922,465원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 40,000,000원에서 집행비용 1,120,000원을 먼저 반영하면 임차인에게 38,880,000원이 배당되고 보증금 부족분 3,120,000원이 남습니다. 이 부족분이 현재 계산상 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동신대학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·상가·나지·농경지 등이 섞인 국도변 지역입니다.
- 교통. 대중교통수단이 운행 중인 국도변에 위치하고, 단지 남측 왕복 4차로 포장도로를 통해 차량 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 10층 건물 내 4층 421호이며 남동향·복도식입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 보일러, 소화전, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로1류 접합, 소로2류·중로2류 저촉 등의 토지이용계획이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 신건 최저가 40,000,000원이 아니라 예상 인수 3,120,000원을 포함한 43,120,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 32,000,000원에 인수 10,976,000원, 2회 유찰 시 25,600,000원에 인수 17,260,800원이 붙습니다.
- 임차권 원본 확인. 2020.06.18. 점유, 2020.06.22. 전입, 2020.06.19. 확정일자와 보증금 42,000,000원의 실제 계약·지급 내역을 대조해야 합니다.
- 관계인 확인. 임차인 김인현이 경매 채권자로도 표시되므로 채권 발생원인과 임대차의 실제성을 함께 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 배당순위 원본을 재확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세 자료가 없으므로 42,000,000원 안팎의 실질취득이 시장가격 대비 유리한지 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금을 보라”
이 사건의 숫자는 단순해 보입니다. 감정가와 최저가가 40,000,000원이고 신건입니다. 하지만 임차인 김인현의 보증금은 42,000,000원이며 전입·점유가 말소기준권리보다 앞섭니다. 신건에서 38,880,000원이 배당돼도 3,120,000원이 남아 매수인이 인수하는 계산입니다. 따라서 실질취득은 약 43,120,000원입니다.
더 중요한 것은 유찰입니다. 1회 유찰 시 매각가가 32,000,000원으로 내려가지만 인수액은 10,976,000원, 2회 유찰 시 매각가 25,600,000원에 인수액 17,260,800원으로 커집니다. 보증금보다 낙찰가가 낮은 대항력 인수형에서는 최저가 하락이 그대로 매수인의 이익이 되지 않습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 이 물건을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 말소권리는 단순하지만, 임차인 인수는 명확한 위험요소입니다.
