광주지방법원 2026타경31059. 광주역 남서측 인근 광주역한국아델리움 7층 723호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이며, 2022.09.16 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.11.13 유용수의 주택임차권등기와 2026.04.08 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 등기된 유용수의 전입일은 2022.10.26으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기된 임차권보다 현재 확인되는 다른 점유자입니다. 김현승은 723호를 주거용으로 사용하며 월 차임 700,000원이 확인되지만 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 선순위 여부를 판정할 수 없고, 이 사람에 대해서는 “대항력 있음”도 “대항력 없음”도 단정할 수 없습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 바로 이 미상 부분의 원본 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31059 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 7층 723호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층 723호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 178,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기 임차권은 후순위, 미상 점유자는 별도 확인
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당입니다. 같은 날 근저당권 변경등기가 있고 채권최고액 56,520,000원 및 공동담보 해제 내용이 등기되어 있습니다. 이후 유용수의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 뒤에 위치합니다. 유용수는 임대차계약일 2022.10.17, 확정일자 2022.10.18, 주민등록일 2022.10.26, 점유개시일 2022.10.31이며 보증금은 178,400,000원입니다. 전입이 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현승 | 723호 · 주거 | 보증금 미상 월 700,000원 | 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 승계 아님 |
| 유용수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 178,400,000원 | 없음 전입 2022.10.26 | 미상 배당요구 2024.11.13 | 승계 아님 |
② 가격 판단 — 실거래 대신 회차별 구조를 본다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 226,000,000원인 신건입니다. 1회 유찰 시 180,800,000원, 2회 유찰 시 144,640,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 가격 평가는 실거래 비교 없이 이 회차별 최저가와 권리위험을 함께 봐야 합니다. 따라서 현 단계에서 2.26억원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 226,000,000원 | 23,004,284,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 180,800,000원 | 23,048,851,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 144,640,000원 | 23,084,504,960원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 줄고 채권자 미배당액은 커집니다. 그러나 제공된 배당 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 이 수치는 배당 계산상의 결과이고, 김현승의 대항력 여부가 확정되지 않은 만큼 권리확인 절차를 대신하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 222,036,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 226,000,000원 가정 시 집행비용 3,964,000원을 제외한 222,036,000원이 우리은행 근저당권에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당 잔액이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근에 위치하며 업무시설, 상가, 숙박시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 시내버스정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층 723호이며 일반 위생·급배수·승강기·소방·도시가스·난방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선, 남동측 왕복 3차선, 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접하고 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다. 토지구획정리사업지구·가로구역별 최고높이 제한지역·방화지구·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등에 포함되고 시가지경관지구에 저촉됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김현승 전입일 확인. 전입일이 2022.09.16 말소기준보다 빠른지 늦은지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 김현승 보증금 확인. 현재 보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 유용수 임차권 확인. 보증금 178,400,000원, 확정일자 2022.10.18, 전입 2022.10.26, 점유개시 2022.10.31로 말소기준보다 후순위입니다.
- 배당표 한계. 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가는 226,000,000원이고 1회 유찰 시 180,800,000원, 2회 유찰 시 144,640,000원입니다. 시세 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 후순위보다 미상 점유자가 더 중요하다”
이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당이고, 유용수의 임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 그 뒤입니다. 유용수는 전입도 말소기준 이후라 대항력이 없어 이 부분은 비교적 명확합니다. 하지만 김현승은 월 700,000원의 주거 점유가 확인되면서도 전입일과 보증금이 미상입니다. 그래서 이 물건은 배당 시나리오상 인수 0원이라는 숫자만 보고 권리 안전형으로 확정할 수 없습니다. 김현승의 전입·보증금 확인이 끝나는 순간에야 권리위험의 최종 판단이 가능합니다. 가격 역시 실거래 비교 없이 현재 2.26억원이 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 등기 임차권은 정리 가능, 미상 임차인은 확인 전 보류입니다.
