광주지방법원 2026타경31169. 광주역한국아델리움 10층 1019호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 권리의 기준점은 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 김봉환의 임대차계약일은 2022.10.13, 주민등록일과 확정일자는 2022.10.18, 점유개시일은 2022.10.20으로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 사건에서 가장 큰 숫자인 임차보증금 181,400,000원은 금액만 보고 겁낼 항목이 아니라, 대항력과 인수 여부를 순서로 판단해야 하는 항목입니다.
현재 회차의 예상 매각대금은 233,000,000원이고, 배당표상 집행비용 4,062,000원을 제외한 228,938,000원이 우리은행 근저당에 배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 181,400,000원에는 예상배당이 없고, 소유자 잔여도 0원입니다. 그럼에도 세 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31169 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 10층1019호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지하2층, 지상20층 건물 중 10층 1019호 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 233,000,000원 / 233,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 김봉환의 전입일 2022.10.18은 그보다 뒤이므로 사건 기록상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 2024.11.11 등기된 주택임차권과 2026.04.16 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이고, 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김봉환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 181,400,000원 | 2022.10.18 / 2022.10.18 | 2024.11.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김봉환의 임대차계약일은 2022.10.13, 주민등록일·확정일자는 2022.10.18, 점유개시일은 2022.10.20이며 임차권등기는 2024.11.11입니다. 차임은 등기사항에 110,000원으로 기재되어 있습니다. 대항력은 없지만 우선변제 여부는 별도로 확정하지 않고 미상으로 두는 것이 안전합니다.
③ 가격·회차 판단 — ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 233,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 실질취득은 최저가 233,000,000원에 인수액 0원을 더한 233,000,000원입니다. 이 사건에서는 임차보증금이 낙찰자에게 승계되지 않으므로, 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되지 않으므로 감정가 233,000,000원이나 최저가 233,000,000원이 시장가격보다 낮다고 평가할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 인수 0원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 233,000,000원 | 228,938,000원 | 23,000,382,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 186,400,000원 | 182,990,400원 | 23,046,329,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 149,120,000원 | 146,232,320원 | 23,083,087,680원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 233,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,062,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 228,938,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 181,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 23,229,320,000원, 채권자 예상배당 228,938,000원, 미배당 23,000,382,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 오피스텔로 기재되어 있습니다.
- 입지. 광주역 남서측 인근으로, 주변은 업무시설·숙박시설과 중·소규모 상업용 부동산이 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 왕복4∼5차선, 동측 왕복3차선, 남측 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 지하2층·지상20층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보, 옥내소화전, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 점유자가 부재하여 내부 출입과 확인이 불가능했고, 내부상태는 통상적인 현상과 관리상태를 상정해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 순서 재확인. 말소기준 2022.09.16, 임차인 전입 2022.10.18의 선후관계를 등기부·주민등록·명세서 원본에서 다시 맞춰보세요.
- 우선변제는 별도 확인. 확정일자와 배당요구 사실은 있지만 우선변제 여부는 단정하지 말고 배당요구 종기 및 배당표 원본에서 확인하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 1번 근저당 채권최고액 23,047,920,000원과 같은 날 변경등기의 56,520,000원·공동담보 해제 문구를 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.10.02 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 있으므로 매각 후 처리 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 233,000,000원을 시세보다 낮다고 볼 실거래 근거가 없습니다. 별도의 주변 거래·임대수익 검토 없이 가격 가점을 주지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 출입이 불가능했습니다. 실제 관리상태와 점유관계는 현장에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금이 크다”보다 “대항력이 있느냐”가 먼저다
이 사건에서 눈에 먼저 들어오는 숫자는 임차보증금 181,400,000원입니다. 그러나 권리분석의 결론은 금액의 크기가 아니라 순서에서 갈립니다. 말소기준권리는 2022.09.16, 임차인의 주민등록일은 2022.10.18이므로 대항력 없음, 사건 시나리오상 매수인 인수 0원입니다.
반대로 가격은 아직 합격 판정을 내릴 수 없습니다. 감정가와 최저가가 모두 233,000,000원인 신건인데 최근 실거래 비교 수치가 없기 때문입니다. 여기에 민간임대주택등기, 1번 근저당 변경등기, 내부 미확인 사항까지 남아 있습니다. 결론은 “인수위험은 낮지만, 가격과 원본 확인은 보류”입니다.
