광주지방법원 2026타경31318. 광주역한국아델리움 12층 1219호로, 등기와 감정평가상 오피스텔이며 현재 주거용으로 이용 중입니다. 권리분석의 출발점은 2022.09.16 설정된 주식회사우리은행 근저당입니다. 이 근저당의 변경등기에는 채권최고액 56,520,000원이 기재돼 있고, 이후 2024.12.02 정의진 명의 주택임차권과 2026.04.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
임차권자 정의진은 2022.11.16 전입신고와 확정일자를 갖추고 2022.11.28 점유를 개시했습니다. 그러나 전입신고일 자체가 말소기준권리 2022.09.16보다 늦습니다. 자료에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 확인돼 있으므로, 보증금 183,300,000원이 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31318 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 12층 1219호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용으로 이용중 · 20층 건물 중 12층 1219호 · 남서향 · 복도식 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 183,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2022.09.16 주식회사우리은행 근저당권입니다. 정의진의 주택임차권은 2024.12.02 등기됐고, 전입신고도 2022.11.16으로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 등기상 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2026.04.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정도 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정의진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.16 / 2022.11.16 | 183,300,000원 | 대항력 없음 | 배당요구 O | 승계 없음 |
배당요구는 2024.12.02 접수돼 있으나, 현재 최저가 230,000,000원을 가정한 예상배당에서는 선순위 우리은행 근저당에 매각대금이 소진되어 후순위에는 배당 여력이 없습니다. 다만 배당 부족과 매수인 승계는 별개의 문제입니다. 정의진은 대항력이 없으므로 배당을 받지 못한 보증금 잔액이 낙찰자에게 넘어오지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 225,980,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,020,000원을 제외한 225,980,000원이 우리은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사에는 예상배당이 0원이고 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 230,000,000원으로 신건입니다. 하지만 동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격을 두고 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 있다”라고 평가할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 230,000,000원 | 225,980,000원 | 23,005,240,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 23,050,596,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 23,086,880,800원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가 당시 주거용으로 이용 중입니다.
- 위치. 광주광역시 북구 신안동 광주역한국아델리움 내에 위치하고, 주변은 아파트 단지·숙박업소·근린생활시설 등입니다.
- 교통. 단지 북측으로 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 12층 1219호이며 남서향·복도식입니다.
- 설비. 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 가로 장방형 오피스텔 건부지로 이용 중이며 단지 남측으로 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 230,000,000원이 적정한지 별도 확인이 필요합니다.
- 임차권 원본 확인. 정의진의 전입일 2022.11.16, 확정일 2022.11.16, 점유개시일 2022.11.28 및 임차권등기 내용을 원본 서류와 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2022.09.16 우리은행 근저당과 같은 날 등기된 근저당권 변경 내용을 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재했던 주거용 오피스텔인 만큼 현재 실제 점유자를 현장에서 확인하고 명도 일정을 점검하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구에 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리와 관련 서류를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 핵심은 보증금 183,300,000원의 임차권이 있다는 사실 자체보다 그 임차권에 대항력이 없다는 점입니다. 말소기준권리는 2022.09.16 우리은행 근저당이고, 정의진의 전입은 2022.11.16으로 뒤에 있습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가는 230,000,000원으로 동일한 신건이지만, 최근 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장 대비 유리한지 불리한지는 확인되지 않습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 응찰 전 시세 검증이 반드시 필요한 오피스텔입니다.
