광주지방법원 2026타경31330. 광주역 남서측 인근 ‘광주역한국아델리움’ 11층 1116호 오피스텔입니다. 소유자는 유한회사비알케이이고, 2022.09.16 소유권보존과 함께 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 이도윤의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이도윤의 임대차계약일은 2022.10.27, 점유개시일은 2022.10.31, 전입신고일은 2022.12.13입니다. 모두 말소기준일인 2022.09.16보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 선순위 근저당권에 대항할 수 없고, 낙찰자가 보증금 182,300,000원을 인수하는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31330 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층 1116호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 북구 무등로202번길 6(신안동) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 지하2층~지상20층 건물 중 11층 1116호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사비알케이 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,300,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 대항력은 없다
말소기준은 2022.09.16 우리은행 근저당권입니다. 이도윤은 확정일자 2022.10.17, 임대차계약 2022.10.27, 점유개시 2022.10.31, 전입신고 2022.12.13으로 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 등기부 임차권등기는 2024.11.08 접수됐고 배당요구도 같은 날 이루어졌지만, 대항력 있는 선순위 임차인으로 승계되는 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 보증금 / 차임 | 주요 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이도윤 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 182,300,000원 월 110,000원 | 확정 2022.10.17 점유 2022.10.31 전입 2022.12.13 배당요구 2024.11.08 | 없음 | 선순위 아님 | 없음 |
② 가격 구조 — 실질취득은 신건 219,000,000원
현재 회차는 감정가의 100%인 219,000,000원입니다. 매수인이 인수하는 금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 219,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가격은 175,200,000원, 2회 유찰 시 140,160,000원으로 계산되어 있으며 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 219,000,000원 | 0원 | 23,015,086,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 175,200,000원 | 0원 | 23,058,272,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 140,160,000원 | 0원 | 23,092,822,240원 |
시세와의 직접 비교 수치가 없는 만큼 이 리포트에서는 219,000,000원이 시장가격 대비 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 가격 관련 핵심은 낙찰가가 곧 실질취득액이라는 점과, 유찰이 진행돼도 임차보증금 승계로 총취득액이 다시 올라가는 구조가 아니라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,866,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 23,047,920,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,300,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 219,000,000원 가정 시 집행비용 3,866,000원을 제외한 215,134,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주역 남서측 인근이며, 숙박시설·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 왕복4차선, 동측 왕복3차선, 남측 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층~지상20층 건물이며 위생·급배수·소화전·도시가스 난방·승강기·주차타워가 구비되어 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며 대로2류·중로2류·소로2류에 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·토지구획정리사업지구·중점경관관리구역·전통상업보존구역입니다.
- 현황. 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 재확인. 이도윤의 전입신고일 2022.12.13이 말소기준일 2022.09.16보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
- 임차권등기 확인. 임차보증금 182,300,000원, 확정일자 2022.10.17, 임차권등기 접수 2024.11.08 내용을 매각물건명세서와 대조하세요.
- 근저당 변경사항 확인. 2022.09.16 근저당권 변경등기의 채권최고액 56,280,000원과 공동담보 해제 내용을 원본으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에는 2019.10.02 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 2022.09.16 접수되어 있습니다.
- 가격 상한 별도 산정. 권리상 인수액은 0원이지만, 권리 안전성과 가격 적정성은 별개의 문제이므로 응찰가격은 별도로 판단해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구채권과 법원 기록을 확인하세요.
맺으며 — “임차인 있음 ≠ 보증금 인수”
이 사건의 핵심은 임차인의 존재 자체보다 순서입니다. 이도윤의 임대차계약·점유·전입은 모두 2022.09.16 우리은행 근저당 이후이고, 주택임차권등기도 2024.11.08에 접수됐습니다. 따라서 임차보증금 182,300,000원이 크더라도 매수인이 이를 인수하는 구조는 아니며, 계산상 인수액은 0원입니다.
다만 동일 일자 근저당권 변경등기의 채권최고액 56,280,000원·공동담보 해제 내용과 예상배당표의 근저당 채권액 23,047,920,000원 사이에는 반드시 원본 확인이 필요한 지점이 있습니다. 결론적으로 임차인 대항력·승계 위험은 낮지만, 근저당 변경관계와 배당기초 확인이 필요한 B등급 사건입니다.
