3회 유찰·감정가 34.3%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 화성 진안동 17개호·토지

수원지방법원 2024타경3601. 화성시 진안동 432-9에 있는 철근콘크리트구조 5층 건물의 지하 근린생활시설과 도시형생활주택, 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태상 근린생활시설 1개호는 공실이고 다른 1개호는 CU편의점으로 이용 중이며, 나머지는 1룸형·2룸형·3룸형 도시형생활주택입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다.

권리의 기준은 2018.09.18. 접수된 수협은행 근저당권입니다. 이후의 수협은행 추가 근저당, 신한은행 근저당, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 16명의 전입일도 모두 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으며, 배당으로 회수하지 못한 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 권리 인수 0원과 점유·명도 부담 0은 같은 뜻이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다

말소기준권리는 2018.09.18. 접수번호 184353의 수협은행 근저당권 862,800,000원입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 수협은행 근저당권 697,200,000원과 2019.07.30. 신한은행 근저당권 240,000,000원은 모두 후순위로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.03.21. 수협은행이 신청한 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.

② 임차인 분석 — 16명 모두 말소기준 이후 전입

확인된 실제 임차인·점유 신고자는 16명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 전입일은 모두 말소기준일인 2018.09.18.보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 미배당 보증금을 승계하지 않습니다. 다만 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다.

③ 가격 판단 — 34.3% 할인율만으로 저가 판정 금지

감정가 426,850,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 146,409,000원입니다. 감정가의 34.3%까지 낮아졌지만, 비교 가능한 최근 낙찰금액이나 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 특히 단일 아파트 한 세대가 아니라 근린생활시설·도시형생활주택 17개호와 토지를 함께 사는 구조이므로, 감정가 대비 할인율을 일반 주거상품의 시세 할인율처럼 해석해서는 안 됩니다.

회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘지만, 미배당 채권 자체를 매수인이 승계하지는 않습니다. 따라서 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 다만 유찰이 반복됐다는 사실은 저가의 증명이 아니라 시장 참여자들이 가격·상품성·운영 난도를 보수적으로 평가했다는 신호로도 읽어야 합니다. 동일 물건군의 평균 유찰 횟수도 2.8회입니다.

④ 예상배당표 (매각가 146,409,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 1순위 수협은행 근저당에 배당되며, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화성시 진안동 진안중학교 서측 인근으로 아파트단지, 주상용 부동산, 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
• 교통. 차량 접근과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 북동측 약 20미터 도로와 남서측 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
• 건물 이용. 근린생활시설은 공실과 CU편의점으로 이용 중이며, 나머지는 1룸형·2룸형·3룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 17개호·토지 일괄매각과 다수 점유자 관리가 필요한 상품으로, 단일 주택보다 매수자층과 자금조달·운영 검토 범위가 넓습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 지하 근린생활시설, 도시형생활주택 각 호실과 토지의 매각 범위를 매각목록 및 감정평가서 도면과 대조하세요.
• 호실별 점유. 16명의 실제 점유 호실, 공실 여부, 영업 중인 시설과 주거 임차인의 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 임대차 원본. 보증금·차임이 확인되지 않은 점유자가 다수이므로 계약서, 사업자등록 및 주민등록, 확정일자와 배당요구 내용을 대조하세요.
• 수익성 검증. 현재 임대료, 공실률, 관리비·수선비, 각 호실의 적법한 용도와 실제 사용상태를 반영해 건물 전체 수익가치를 산정하세요.
• 규제 확인. 비행안전구역과 군용비행장 소음대책구역이 이용·임대·매각에 미치는 영향을 확인하세요.
• 가격 상한. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 호실별 임대수익과 명도·공실 비용을 반영한 실질가치를 기준으로 상한을 설정하세요.
• 배당 변동. 당해세와 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류에서 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 쉬운 물건”

이 사건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준은 2018.09.18. 수협은행 근저당권이고, 후순위 담보권과 경매개시결정은 소멸합니다. 16명의 전입일도 모두 그 이후여서 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다.

하지만 투자 판단의 핵심은 권리보다 운영에 있습니다. 근린생활시설과 도시형생활주택 17개호·토지를 함께 취득하고, 16명의 점유·임차 관계를 정리해야 합니다. 최근 거래금액이 확인되지 않는 상황에서 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가라고 결론 내릴 수도 없습니다. 권리는 소멸형이지만, 가격·명도·공실·수익성 검증은 복합형입니다. 입찰 여부는 각 호실의 실제 임대수익과 명도비용을 확인한 뒤 판단해야 합니다.