서울남부지방법원 2025타경13103. 영등포구 양평동4가 204파크 애비뉴 2층 202호로, 물건 용도는 근린시설이며 감정평가상 공부상 사무소로 이용 중입니다. 현 소유자는 이권회이고 2015.03.31 소유권이전 등기를 마쳤습니다. 2015.04.23 의왕신용협동조합 근저당권 117,000,000원이 설정됐지만 2015.05.18 이미 말소됐고, 과거 영등포구 압류와 국세 압류도 모두 말소된 상태입니다.
문제는 2021.06.04 설정된 주식회사디지틀조선일보의 전세권 220,000,000원입니다. 전세권 범위는 건물 전부이고, 등기상 존속기간은 2021.06.04부터 2023.06.03까지입니다. 이후 현재 사건의 강제경매개시결정이 2025.11.11 접수됐는데, 권리 흐름상 이 전세권은 그보다 앞선 순위에 놓이며 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 표시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13103 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동4가 204 204파크 애비뉴 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 선유로53길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 사무소 |
| 면적 | 28.54㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 7층 중 2층 · 사용승인 2015.01.22 |
| 소유자 | 이권회 (2015.03.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사디지틀조선일보 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 2.2억 전세권이 핵심
말소기준으로 계산된 권리는 2025.11.11 강제경매개시결정입니다. 이미 말소된 2015년 근저당권은 현재 말소기준 역할을 하지 않습니다. 따라서 그보다 앞선 2021.06.04 전세권이 이번 분석의 핵심입니다. 이 전세권은 등기 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다.
별도 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계 자체는 미상입니다. 여기서 문제되는 220,000,000원은 별도 임차인의 보증금 신고가 아니라 등기된 전세권입니다. 따라서 임차인 수만 보고 인수 위험이 없다고 판단할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 가격만 보면 할인, 권리까지 보면 결론 보류
204파크애비뉴의 면적 매칭 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 2025.12의 255,000,000원 1건이고, 전체 3건 평균은 250,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 과거 거래 평균보다 3.0% 높은 흐름으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 26.38㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2024.04 | 26.38㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2023.08 | 26.38㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
신건 최저가 198,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 255,000,000원의 77.6%입니다. 전체 평균 250,000,000원과 비교해도 낮습니다. 최근 추세도 -가 아니라 +3.0%이므로, 순수 가격만 놓고 보면 할인 폭이 분명합니다. 다만 이번 사건에서는 가격 비교의 전제가 권리 확정입니다. 선순위 전세권 220,000,000원이 실제로 인수된다면 198,000,000원의 낮은 최저가는 투자 메리트가 아니라 권리부담의 일부 가격일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,572,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사디지틀조선일보 | 220,000,000원 | 194,428,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사디지틀조선일보 | 165,000,000원 | 0원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 주식회사 디지틀조선일보 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 매각대금 198,000,000원에서 집행비용 3,572,000원을 제외한 194,428,000원이 전세권에 배당됩니다. 표시 채권의 미배당 합계는 355,572,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있으나, 등기 권리 분석의 전세권 인수 표시와 상충하므로 그대로 안전 판정에 사용할 수 없습니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 198,000,000원 | 194,428,000원 | 355,572,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 158,400,000원 | 155,382,400원 | 394,617,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 126,720,000원 | 124,145,920원 | 425,854,080원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 당산초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다. 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 선유도역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 물건 용도는 근린시설이며 공부상 사무소로 이용 중입니다. 다세대주택·근린생활시설 건부지에 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2015.01.22입니다. 기본 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 5,956,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 303.5㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 204파크애비뉴는 16세대 규모이고 확인되는 면적 매칭 실거래가 3건에 그쳐 거래 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부를 가장 먼저 확인. 2021.06.04 전세권 220,000,000원이 매수인에게 실제 승계되는지 매각물건명세서 원문과 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 배당 계산과 등기 판정의 충돌 해소. 배당표는 전세권에 194,428,000원을 배당하고 인수 0원으로 계산하지만, 등기 권리 흐름은 매수인 인수로 표시됩니다. 입찰 전 둘 중 어느 결론이 실제 매각조건인지 확정해야 합니다.
- 가격 메리트는 권리 확정 후 평가. 최저가 198,000,000원은 최근 12개월 실거래 255,000,000원의 77.6%지만, 인수 전세권이 존재하면 이 할인율은 의미가 달라집니다.
- 실거래 표본 주의. 최근 12개월 거래는 1건뿐이며 대상 28.54㎡와 확인된 거래 면적 26.38㎡ 사이에 차이가 있습니다.
- 근린시설·사무소 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 근린시설이며 공부상 사무소입니다. 용도와 실제 사용 상태를 기준으로 자금계획과 처분 가능성을 판단해야 합니다.
- 임대관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “77.6% 할인”보다 먼저 볼 것은 2.2억 전세권
이 물건은 숫자만 펼쳐 놓으면 매력적으로 보입니다. 신건 최저가는 198,000,000원, 최근 12개월 실거래는 255,000,000원이고 가격 비율은 77.6%입니다. 최근 흐름도 +3.0%입니다. 하지만 경매에서는 싸게 보이는 가격보다 인수 권리가 먼저입니다.
2021.06.04 설정된 전세권 220,000,000원은 2025.11.11 경매개시결정보다 앞서 있고, 등기 권리 흐름에는 매수인 인수로 표시됩니다. 이를 그대로 반영하면 신건 가격과 전세금을 합친 잠재부담은 418,000,000원입니다. 반대로 배당 계산은 전세권에 194,428,000원을 배당하고 매수인 인수를 0원으로 잡습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 매력적일 수 있으나, 권리 확정 전에는 입찰 보류”입니다. 전세권의 실제 매각 후 존속·소멸 여부가 확인되는 순간 이 사건의 평가가 완전히 달라집니다.
