서울남부지방법원 2025타경13257. 서울 구로구 오류동 금강수목원아파트 104동 502호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 감정가는 985,000,000원, 현재 최저매각가도 같은 985,000,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2017.08.07. 중소기업은행 근저당권 396,000,000원이고, 그 뒤 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 360,000,000원, 한국금융자산대부주식회사 근저당권 600,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건을 단순한 “인수 0원” 물건으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 1토지 구분지상권설정등기(2024.01.26. 제18360호 을구 1번, 지상권자 한국전력공사)는 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 배당표상 매수인 인수금액은 0원이지만, 비금전 권리의 인수는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13257 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 343 금강수목원아파트 제104동 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.983㎡ · 제104동 제5층 제502호 |
| 소유자 | 박영자 |
| 감정가 / 최저가 | 985,000,000원 / 985,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 436,354,620원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
| 인수사항 | 1토지 구분지상권설정등기 · 한국전력공사 · 매수인 인수 |
① 권리 흐름 — 금전채권은 소멸, 구분지상권은 별도 인수
임차인은 없습니다. 등기상 과거 국민은행·대우캐피탈·현대자동차의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2017.08.07. 중소기업은행 근저당권입니다. 그 이후 현대캐피탈주식회사와 한국금융자산대부주식회사의 근저당권, 그리고 한국금융자산대부주식회사가 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 14% 높은 신건
동일 면적 84.98㎡의 실거래는 총 12건이며, 가격 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 9건, 평균 864,222,222원입니다. 신건 최저가 985,000,000원은 이 최근 평균의 114.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 2 | 840,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 950,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 2 | 820,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 5 | 920,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 3 | 880,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 2 | 818,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 5 | 940,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 4 | 810,000,000원 |
| 2025.09 | 84.98㎡ | 3 | 800,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 2 | 800,000,000원 |
| 2024.07 | 84.98㎡ | 5 | 940,000,000원 |
| 2024.04 | 84.98㎡ | 2 | 790,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 9건 | 864,222,222원 |
전체 12건 평균은 859,000,000원이지만, 최근 12개월 평균은 864,222,222원으로 최근 구간이 이전보다 2.5% 높습니다. 즉 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 신건 최저가 985,000,000원은 최근 평균의 114.0%이고, 최신 2026.08 거래 840,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현 회차를 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 985,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,250,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 2. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국금융자산대부주식회사 | 600,000,000원 | 216,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 1,356,000,000원이고, 신건 매각가 가정에서 채권자 예상배당은 972,750,000원, 미배당은 383,250,000원입니다. 배당상 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 다만 한국전력공사 구분지상권 인수는 별도로 남습니다.
④ 회차별 가격·배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 985,000,000원 | 972,750,000원 | 383,250,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 788,000,000원 | 777,720,000원 | 578,280,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 630,400,000원 | 621,696,000원 | 734,304,000원 |
가격만 놓고 보면 현재 회차 985,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 시나리오 가격은 788,000,000원, 2회 유찰 시는 630,400,000원입니다. 다만 회차가 내려가더라도 한국전력공사 구분지상권 인수 조건 자체는 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 오남중학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·다가구주택·연립주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 천왕역(7호선)이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층·지상5층 건물이며, 해당 호는 5층에 위치합니다.
- 단지. 금강(343)은 620세대, 2003.09.13. 준공 단지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형, 중로각지이며 공시지가는 3,985,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·교육환경보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 985,000,000원은 최근12개월 평균 864,222,222원의 114.0%입니다. 최신 거래 840,000,000원보다도 높습니다.
- 구분지상권 원문 확인. 1토지 2024.01.26. 제18360호 을구 1번 구분지상권의 범위·목적·존속조건을 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차관계. 확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장점유 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 배당 부족. 신건 매각가 가정에서도 채권 미배당 383,250,000원이 발생합니다. 이는 곧바로 매수인 금전 인수를 뜻하지는 않습니다.
- 토지거래허가구역. 감정요항표상 아파트 대상 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 단순”과 “가격 매력”은 별개
이 물건은 임차인이 없고 말소기준권리 이후의 근저당권은 매각으로 소멸해, 전형적인 임차인 인수형 사건은 아닙니다. 하지만 한국전력공사 구분지상권을 매수인이 인수한다는 명시사항이 있어 완전한 무인수 물건도 아닙니다.
가격은 더 분명합니다. 신건 최저가 985,000,000원은 최근12개월 평균 864,222,222원의 114.0%, 최신 거래 840,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 이전보다 2.5% 높은 점을 감안해도 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 금전권리는 비교적 단순하지만, 구분지상권 확인이 필요하고 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
