의정부지방법원 2024타경74990. 고양시 덕양구 화정동 900-8의 다가구주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 단독주택(14가구형) 3층으로 2000.03.02 사용승인됐고, 토지는 197.9㎡입니다. 감정가 1,319,192,250원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 923,435,000원입니다.
권리의 기준점은 2001.12.27 설정된 고양축산업협동조합 근저당권 65,000,000원입니다. 그 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 확인된 임차인 3명 역시 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료와 배당 가정에서는 낙찰자가 임차보증금을 별도로 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경74990 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 900-8 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 단독주택(14가구형) 3층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 · 사용승인 2000.03.02 |
| 토지 | 197.9㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 장재호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,319,192,250원 / 923,435,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 101,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2001년 근저당
2000.10.21 신한은행 근저당권 96,000,000원과 2001.06.23 고양축산업협동조합 근저당권 85,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 산정된 권리는 2001.12.27 고양축산업협동조합 근저당권 65,000,000원입니다. 2002.02.09 추가 근저당 18,000,000원, 2024.02.27 이정자 가압류 100,000,000원, 2024.07.15 강제경매개시결정, 2021.11.09 이택운 주택임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차인 / 부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정자 · 203호 | 2021.05.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍성표 · 303호 | 2017.01.09 | 미상 | 2024.10.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이택운 · 건물 3층 중 별지도면 표시 | 2011.08.19 | 30,000,000원 | 2021.11.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 이택운은 임대차계약일 2011.06.29, 주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2011.08.19이고 보증금은 30,000,000원입니다. 다만 말소기준일 2001.12.27보다 늦어 대항력은 없습니다. 이정자와 홍성표도 전입일이 각각 2021.05.03, 2017.01.09로 말소기준 이후입니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 1,319,192,250원, 현재 최저매각가는 923,435,000원으로 감정가의 70%입니다. 이미 3회 유찰됐지만, 동일 물건 또는 인근 유사 물건의 실거래 자료가 확인되지 않으므로 최저가가 싸다거나 시세 대비 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 다가구주택은 임대수익·공실·호별 보증금·건물 상태와 토지가치가 가격 판단에 직접 영향을 주므로 단순 유찰률만으로 접근하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 923,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,634,350원 |
| 1. 근저당 · 고양축산업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 고양축산업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이정자 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 강제경매 관련 이정자 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 728,800,650원 |
현재 제공된 배당 가정에서는 채권자 총 청구액 183,000,000원이 전액 배당되고 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 이정자 관련 강제경매 채권액도 배당 계산에서 제외돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화중초등학교 남서측 인근으로, 주변에 다가구주택·근린생활시설·공원·관공서 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 화정역(3호선)이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 단독주택(14가구형) 3층이며 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 197.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다. 공시지가는 2,394,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(화정능곡택지개발)·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당하고 소로3류에 접합니다.
- 공부상 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 이정자·홍성표는 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서의 보증금·확정일자·배당요구 기재를 반드시 대조해야 합니다.
- 이정자 관계 확인. 203호 점유자 이정자와 가압류·강제경매 채권자 이정자가 동일인으로 표시돼 있으므로 실제 임대차관계인지 확인이 필요합니다.
- 14가구 점유 현황 확인. 건물은 14가구형인데 확인된 임차인은 3명입니다. 현장 점유와 실제 임대차 현황을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제와 일부 미상 채권을 반영하지 않았으므로 실제 배당순위·잔여액을 원본 기준으로 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 말고 토지가치·임대수익·공실·수선비를 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원보다 ‘다가구 임대관계’를 먼저 본다
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2001.12.27 고양축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·경매개시·임차권은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 3명도 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으므로 제공 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 다가구주택은 아파트처럼 권리 하나만 보고 끝낼 수 없습니다. 이 건물은 14가구형이고 임대관계는 미상으로 평가됐으며, 확인된 점유자 가운데 이정자·홍성표의 보증금도 확정되지 않았습니다. 특히 이정자는 경매 채권자와 동일인으로 표시됩니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정할 실거래 근거도 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 점유·임대관계와 가격은 원본·현장에서 반드시 재검증”입니다.
