서울남부지방법원 2025타경13422. 서울 구로구 개봉동 ‘이호빌’ 제2층 제201호, 건축물대장상 다세대주택입니다. 감정가는 316,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 같은 사람인 이수녕의 전세권·임차권·강제경매 신청이 겹쳐 있다는 점입니다. 임차인은 실제로 1명이며 보증금은 292,000,000원입니다.
등기 흐름상 2019년 목동새마을금고 근저당은 이미 말소됐고, 2020년 설정된 이수녕의 전세권은 2022.09.13 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 임차인의 전입도 2020.05.25로 이 기준일보다 이릅니다. 매각물건명세서에는 을구 4번 임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13422 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 326-24 제2층 제201호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 50.39㎡ · 철근콘크리트구조 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 권영만 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 316,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 292,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
말소기준권리는 2022.09.13 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그보다 뒤에 설정된 국세·지방세 압류와 강제경매개시결정, 2026년 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이수녕의 2020년 전세권과 전입·점유는 기준일보다 앞서므로 단순한 “후순위 임차인”으로 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이수녕 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.25 | 2020.04.27 | 292,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미변제 잔액 인수 |
이수녕은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고는 2020.05.25, 점유개시는 2020.05.23, 확정일자는 2020.04.27이고, 배당요구도 2026.03.23에 이루어졌습니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 함께 갖는 것으로 정리됩니다.
③ 회차별 인수 위험 — 낙찰가만 낮아지는 구조가 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 316,000,000원 | 0원 | 316,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 252,800,000원 | 43,539,200원 | 296,339,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 202,240,000원 | 93,391,360원 | 295,631,360원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 신건에서는 낙찰가 316,000,000원이 임차보증금 292,000,000원보다 높아 임차인에게 보증금 전액이 배당되고 인수액이 0원으로 계산됩니다. 반대로 유찰 뒤에는 낙찰가가 낮아지는 대신 미변제 보증금이 매수인에게 넘어와, 실질취득액은 약 296,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 따라서 80%·64%라는 표면 최저가만 보고 할인 폭을 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 316,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,224,000원 |
| 1. 임차인 이수녕 보증금 | 292,000,000원 | 292,000,000원 |
| 2. 전세권 · 이수녕 | 292,000,000원 | 18,776,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이수녕 | 292,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 316,000,000원 가정에서는 배당표상 임차보증금 292,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 4건 존재하며, 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당 및 임차인 미변제액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건축물대장상 다세대주택이며, 이호빌은 총 7세대입니다.
- 입지. 개봉2동주민센터 북서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물의 제2층 제201호이며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 205.0㎡, 공시지가 3,465,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 확인됩니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 인수액 재확인. 배당표상 신건에서는 0원이지만, 당해세 존재 여부와 실제 배당 순위에 따라 임차보증금 미변제액이 생길 수 있습니다.
- 유찰가만 보지 말 것. 1회 유찰 252,800,000원에는 43,539,200원, 2회 유찰 202,240,000원에는 93,391,360원의 인수액이 계산돼 있습니다.
- 동일인 권리 중첩 확인. 이수녕의 임차보증금·전세권·강제경매 청구가 동일 채권인지 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 전세권 처리 확인. 2020.05.25 설정 전세권은 말소기준권리 이전 권리로 표시돼 있으므로 매각조건과 소멸·인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부는 실질 인수액에 직접 영향을 줍니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 및 현황조사상 이수녕이 관련된 점유관계를 기준으로 인도·명도 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 물건은 표면만 보면 감정가 316,000,000원짜리 신건이고 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 권리의 중심에는 보증금 292,000,000원의 대항력 임차인 이수녕이 있습니다. 신건 가격에서는 보증금이 전액 배당되지만, 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다. 실제로 1회 유찰 뒤 실질취득은 296,339,200원, 2회 유찰 뒤에도 295,631,360원으로 계산됩니다. 따라서 최저가 하락률을 그대로 할인율로 보면 안 됩니다. 여기에 국세·지방세 압류와 동일인 전세권·임차권·강제경매 신청이 중첩돼 있어, 이 사건은 가격보다 먼저 실제 배당과 인수 범위를 확정해야 하는 권리검토형 물건입니다.
