수원지방법원 2024타경70803. 시흥시 신천동 삼형스카이빌 5층 503호입니다. 사건 분류는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 다세대주택으로 기재되어 있고, 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 5층 물건입니다. 현 소유자 정만수는 2021.08.17. 매매를 원인으로 2021.09.01. 소유권을 이전받았고 거래가액은 120,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 소유권보다 임차보증금 120,000,000원입니다. 박상민은 2021.07.29. 임대차계약, 2021.07.30. 확정일자, 2021.08.31. 전입·점유를 갖췄고, 데이터상 말소기준일인 2023.01.30.보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 원칙만 놓고 보면 최저가가 보증금보다 낮아 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 박상민의 승계인으로서 2026.03.06. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환청구를 하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박상민 관련 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 다만 이 확약은 박상민 및 그 승계관계에 한정되므로, 명세서에 별도로 보이는 불명확한 임차 관련 표기까지 자동으로 소멸한다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경70803 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 신천7길 9-3, 5층503호 (신천동,삼형스카이빌) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 감정평가상 다세대주택 · 비교대상 전용 45.29㎡ · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 정만수 (2021.08.17. 매매, 거래가액 120,000,000원 · 2021.09.01. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 63,700,000원 (6회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,406,026원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 삼형스카이빌 12세대 · 2003.06.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인에서 ‘확약’으로 구조가 바뀐다
데이터상 말소기준은 2023.01.30. 국의 압류입니다. 박상민의 전입·점유는 2021.08.31.로 그보다 빠르고, 확정일자 역시 2021.07.30.이므로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 이후 2023.02.21. 시흥시 압류, 2023.05.22. 박상민 주택임차권등기, 2024.11.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·승계 관계 — ‘주된 인수 0원’과 ‘미상 표기’를 분리해서 본다
| 성명 / 표기 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상민 전유부분 전부 · 주거 · 임차권등기 | 120,000,000원 | 2021.08.31 / 2021.07.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 승계·확약 룰상 57,846,600원 → 실질 0원 |
| 주택도시 명세서상 별도 임차 관련 표기 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 관계 확인 필요 |
| 박상민의 명세서상 별도 표기 | 0원 표기 | 2021.08.31 / 2021.07.30 | 대항력 有 표기 | 우선변제 有 표기 | 신분관계 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 53.1%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내리기 어렵다
삼형스카이빌은 12세대이고, 제공된 동일면적 45.29㎡ 거래는 2021.08 한 건입니다. 거래가는 120,000,000원이며 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 같은 120,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 63,700,000원은 이 금액의 53.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 45.29㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 평균 | 45.29㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
확약을 반영하면 박상민 보증금 인수는 0원이므로, 현재 회차의 박상민 기준 실질취득액은 63,700,000원입니다. 금액만 보면 제공된 비교거래 120,000,000원의 53.1%지만, 비교 표본이 단 1건이고 단지 경매통계상 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 53.1%라는 할인율 자체를 곧바로 가격 메리트로 가점하기보다 환금성과 거래표본 부족을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,546,600원 |
| 1. 임차인 박상민 보증금(우선변제) | 120,000,000원 | 62,153,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,406,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 박상민 보증금의 미배당액은 57,846,600원으로 산출됩니다. 그러나 2026.03.06. 확약에 따라 박상민 승계채권의 잔존 보증금청구권을 포기하므로, 이 57,846,600원은 룰상 금액일 뿐 실질 인수는 0원입니다. 확약 밖 임차 관련 표기는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 | 박상민 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 · 감정가 49% | 63,700,000원 | 57,846,600원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 39% | 50,960,000원 | 70,357,280원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 31% | 40,768,000원 | 80,365,824원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 박상민의 미배당 보증금 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 박상민 승계채권에 대한 확약이 있으므로, 박상민 관련 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다. 다만 별도 임차 관련 표기의 보증금은 확인되지 않아 실질취득비용에 추가될 가능성을 숫자로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신천고등학교 북동측 인근. 단독주택·아파트·다세대주택·점포·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물의 5층 503호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 2필 일단지 사다리형 평탄 토지, 다세대주택 건부지로 이용 중이며 남측 및 동측 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 포함되고 소로3류와 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 1,630,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 건물이고 비교 실거래는 1건, 단지 경매통계상 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.03.06. 확약서 원문 확인. 박상민 승계채권의 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제 매각서류에 그대로 포함됐는지 대조하세요.
- ‘주택도시’ 별도 표기 확인. 전입·확정일자·보증금이 미상인 별도 점유·임차관계인지, 박상민 승계관계와 같은 내용인지 명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- ‘박상민의’ 표기 확인. 2021.08.31. 전입과 2021.07.30. 확정일자, 우선변제권이 함께 기재돼 있으므로 별도 권리자인지 단순 승계 표기인지 확인이 필요합니다.
- 낮은 최저가만 보지 말 것. 최저가 63,700,000원은 제공 비교거래의 53.1%지만 거래표본이 1건이고 이미 6회 유찰됐습니다.
- 환금성 점검. 12세대 소규모 건물, 평균 유찰 6.0회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 향후 매도 가능성을 보수적으로 보세요.
- 압류·세금 확인. 말소기준으로 잡힌 2023.01.30. 국의 압류와 2023.02.21. 시흥시 압류가 있어 당해세·배당관계는 원본 배당표에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 마지막 한 줄이 중요하다”
이 사건은 얼핏 보면 보증금 120,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 최저가 기준 박상민의 미배당액이 57,846,600원 발생합니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사가 박상민의 승계인으로서 2026.03.06. 대항력을 포기하고, 미배당 보증금의 매수인 청구권도 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약을 그대로 적용하면 박상민 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 최저가 63,700,000원이 박상민 기준 실질취득액이 됩니다.
다만 이 물건을 높은 등급으로 보기 어려운 이유도 분명합니다. 명세서상 ‘주택도시’와 ‘박상민의’라는 추가 임차 관련 표기가 남아 있고, 그중 일부는 보증금·전입·신분관계가 명확하지 않습니다. 더구나 12세대 소규모 건물에서 비교거래는 1건뿐이고, 이미 6회 유찰됐으며 단지 경매통계상 평균 유찰 역시 6.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 주된 인수는 해소됐지만 확약 밖 임차관계와 환금성 확인이 끝나기 전에는 ‘49%라서 싸다’고 결론내리기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 가격보다 확약 적용 범위와 별도 임차 표기의 실체 확인입니다.
