서울남부지방법원 2025타경13508. 서울 구로구 오류동 현대썬앤빌구로 제14층 제1415호입니다. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택이며, 건물은 지하 2층·지상 17층 중 14층입니다. 소유자는 전원식으로 2020년 10월 6일 80,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매의 권리분석 핵심은 단순한 “대항력 임차권 존재”가 아니라, 그 임차권에 붙은 특별매각조건입니다.
한국토지주택공사 명의 주택임차권은 보증금 89,000,000원, 전입일 2020.06.08, 점유개시일 2020.06.15, 확정일자 2022.05.06로 등기돼 있습니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되며, 현재 최저가 76,000,000원에서 통상적인 배당계산만 적용하면 집행비용 차감 후 74,232,000원을 배당받고 14,768,000원이 미배당되어 매수인에게 인수될 구조입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건은 채권자(임차인)가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 두고 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 전제에서 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13508 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제14층 제1415호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 경인로19가길 40 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택 · 전용 14.064㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상17층 · 제14층 · 사용승인일 2014.05.14 |
| 소유자 | 전원식 (2020.10.06. 거래가 80,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 92,774,574원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2024.01.25 금천세무서 압류입니다. 2014년 하나은행 근저당권은 2020.05.08 해지로 이미 말소됐고, 이후 2024.07.01 등기된 한국토지주택공사 주택임차권과 2025.11.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권의 전입일은 2020.06.08로 말소기준권리보다 앞서므로, 단순한 등기 순위만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
| 신고자 | 구분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 신고 · 건물전부 | 89,000,000원 | 2020.06.08 / 2022.05.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 |
한국토지주택공사는 보증기관 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 보증금 89,000,000원은 한국토지주택공사 명의 임차권 신고액으로 한 번만 반영합니다.
② 시세 비교 — 인수보다 가격이 더 문제다
같은 단지 ‘썬앤빌’ 전용 14.06㎡의 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 74,083,333원이지만 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 72,875,000원, 최신 2026년 6월 거래는 75,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -4.7%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.06㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 14.06㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 14.06㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 14.06㎡ | 9 | 73,000,000원 |
| 2025.05 | 14.06㎡ | 16 | 73,000,000원 |
| 2025.02 | 14.06㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.01 | 14.06㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 14.06㎡ | 14 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 72,875,000원 |
특별매각조건을 반영한 현재 회차의 실질취득은 76,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 72,875,000원의 104.3%이고, 최신 거래 75,000,000원보다도 1,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 74,083,333원과 비교해도 최저가는 102.6%입니다. 특히 최근 거래 흐름이 -4.7% 하락인 상태이므로, 신건 최저가를 두고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 89,000,000원 | 74,232,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 92,774,574원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 배당계산상 한국토지주택공사 보증금 미배당액은 14,768,000원이고 신청채권자 서울보증보험 주식회사는 92,774,574원 전액 미배당입니다. 다만 매수인에게는 특별매각조건에 따라 한국토지주택공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 적용되므로, 그 임차권의 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 원래 인수액은 늘지만 특별조건 효과는 동일
| 회차 | 매각가 | 통상 계산 인수액 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 76,000,000원 | 14,768,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (80%) | 60,800,000원 | 29,694,400원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (64%) | 48,640,000원 | 41,635,520원 | 0원* |
* 위 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 특별매각조건, 즉 채권자(임차인)가 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제로 이행되는 것을 전제로 합니다. 특별매각조건이 없다고 가정한 원래 계산상 인수액은 각 회차별 표의 금액과 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오류1동 주민센터 북서측 인근으로 업무시설(오피스텔), 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 위치합니다.
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 대상 전용면적은 14.064㎡입니다.
- 건물. 2014.05.14 사용승인, 지하2층·지상17층 규모이며 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역·교육환경보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 대지 1,129㎡, 공시지가 5,864,000원/㎡, 평지의 부정형 토지이며 북서측 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 환금성. 썬앤빌은 200세대이고 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 최근 12개월 평균이 과거 구간보다 낮아 최근 가격 흐름은 하락세입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 정확히 적용되는지 입찰 전 매각물건명세서 원문을 재확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 최근 12개월 평균 72,875,000원, 최신 거래 75,000,000원보다 현재 최저가가 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간보다 -4.7% 낮으므로 전체 평균 74,083,333원만 보고 가격을 평가하면 안 됩니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 보증기관 신고이므로 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정자료상 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20부터 2026.12.31까지로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 가격까지 싼 것은 아니다”
이 물건은 언뜻 보면 보증금 89,000,000원의 대항력 임차권 때문에 낙찰가보다 더 큰 부담을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산만 놓고 보면 현재 회차에서 14,768,000원이 미배당되고, 유찰될수록 그 숫자는 29,694,400원·41,635,520원으로 커집니다. 하지만 이 사건에는 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 한 특별매각조건이 있어, 그 조건이 이행되는 전제에서는 매수인 실질 인수가 0원*입니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득 76,000,000원은 최근 12개월 평균 72,875,000원의 104.3%, 최신 거래 75,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최근 거래 추세도 -4.7% 하락입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리 위험은 특별조건으로 정리됐지만, 신건 가격에는 메리트가 없다”입니다. 권리 해소를 가격 할인으로 착각하지 않는 것이 핵심입니다.
