서울남부지방법원 2025타경13709. 구로구 개봉동 한마을아파트 116동 22층 2201호, 동일 실거래 비교 면적은 149.97㎡입니다. 말소기준권리는 2022.04.29. 하나캐피탈주식회사 근저당권으로 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이후 진명오토파츠·김현철·김유성·유석·한화손해보험의 가압류와 2025.12.11. 강제경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 소유자는 유영순이며, 2022.06.22. 재산분할을 원인으로 2022.06.28. 소유권이전 등기가 이루어졌습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,110,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균은 1,059,818,181원, 최신 2026.06 거래는 1,073,000,000원이며, 최근 12개월 가격 수준은 이전 거래 대비 11.6% 상승했습니다. 상승 흐름을 감안하더라도 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 104.7%로 최근 시세 위에 놓여 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13709 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 476 한마을아파트 제116동 제22층 제2201호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 149.97㎡ · 116동 지하2층/지상24층 중 22층 |
| 소유자 | 유영순 (2022.06.22. 재산분할, 2022.06.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,110,000,000원 / 1,110,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 김유성 · 유석 |
| 청구금액 | 671,167,937원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고된 임차인은 0명이며 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다. 말소기준인 2022.04.29. 하나캐피탈주식회사 근저당권 이후 설정된 다섯 건의 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 통한 실제 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
한마을아파트는 1,983세대, 준공일은 1999.04.30.입니다. 동일 면적 149.97㎡ 실거래 12건이 확인되며, 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 1,059,818,181원과 최신 거래 1,073,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 149.97㎡ | 4 | 1,073,000,000원 |
| 2026.05 | 149.97㎡ | 21 | 1,100,000,000원 |
| 2026.05 | 149.97㎡ | 18 | 1,100,000,000원 |
| 2026.04 | 149.97㎡ | 24 | 1,100,000,000원 |
| 2026.03 | 149.97㎡ | 8 | 1,095,000,000원 |
| 2026.02 | 149.97㎡ | 21 | 1,060,000,000원 |
| 2026.01 | 149.97㎡ | 4 | 1,030,000,000원 |
| 2025.12 | 149.97㎡ | 13 | 1,035,000,000원 |
| 2025.10 | 149.97㎡ | 22 | 1,000,000,000원 |
| 2025.09 | 149.97㎡ | 10 | 1,030,000,000원 |
| 2025.09 | 149.97㎡ | 8 | 1,035,000,000원 |
| 2024.08 | 149.97㎡ | 17 | 950,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 149.97㎡ | 11건 | 1,059,818,181원 |
| 전체 평균 | 149.97㎡ | 12건 | 1,050,666,666원 |
최근 12개월 평균은 1,059,818,181원, 최신 거래는 1,073,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 1,110,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.7%이고, 확인된 실거래 최고가 1,100,000,000원보다도 높습니다. 전체 평균 대비 지표 역시 105.6%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,500,000원 |
| 2. 근저당 · 하나캐피탈주식회사 | 840,000,000원 | 840,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 진명오토파츠 | 500,000,000원 | 256,500,000원 |
| 4. 가압류 · 김현철 | 750,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 김유성 | 500,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 유석 | 542,138,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한화손해보험 주식회사 | 285,000,000원 | 0원 |
| 8. 강제경매개시결정 · 김유성 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 3,417,138,000원, 현재 회차 예상 채권 배당액은 1,096,500,000원, 미배당액은 2,320,638,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개봉역(1호선) 북동측 인근이며, 주변에 아파트단지와 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 개봉역(1호선)이 있어 대중교통 접근성은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 116동은 철근콘크리트벽식구조, 지하2층/지상24층 건물입니다.
- 단지. 한마을아파트는 1,983세대이며 준공일은 1999.04.30.입니다.
- 토지·규제. 준공업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 교육환경보호구역 등이 기재되어 있고, 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
- 공시지가. 4,809,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 검증. 최저가가 최근 12개월 평균의 104.7%입니다. 신건 최저가 자체를 할인 가격으로 보지 마세요.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 888,000,000원, 2회 유찰 시 710,400,000원으로 내려갑니다. 현재 회차와 유찰 후 회차의 가격 차이를 분리해 판단해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 대조하세요.
- 후순위 배당 구조. 현재 가격에서도 진명오토파츠는 일부 미배당이고, 김현철·김유성·유석·한화손해보험은 예상배당 0원입니다. 다만 이 미배당 채권은 매수인 인수액으로 산정되지 않습니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 기재 사항이 있으므로 입찰 시점의 적용 범위와 절차를 원문 기준으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 보류”
이 사건은 2022.04.29. 하나캐피탈주식회사 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류와 강제경매개시결정이 소멸하고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 권리만 보면 복잡한 인수형 사건은 아닙니다. 그러나 현재 최저가 1,110,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 1,059,818,181원의 104.7%이며, 최신 거래 1,073,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 11.6% 상승한 점은 긍정적이지만, 그 흐름을 감안해도 신건 가격을 시세 할인으로 보기는 어렵습니다. 권리는 합격, 현재 가격은 보류. 이 물건의 승부처는 권리 해소가 아니라 실제 응찰가입니다.
