서울남부지방법원 2025타경13877. 강서구 염창동 동아아파트 101동 303호입니다. 대상 동일 평형 면적은 114.84㎡이며, 17층 건물의 3층입니다. 등기상 소유자는 강호일이고 2015.08.12 소유권을 이전받았으며 당시 거래가액은 469,000,000원이었습니다. 현재 경매에서의 말소기준권리는 2020.04.29 설정된 중소기업은행 근저당권으로 채권최고액은 240,000,000원입니다.
문제는 말소기준권리보다 두 달 앞서 전입한 김은진입니다. 전입일은 2020.02.27, 배당요구일은 2026.03.03이며 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일 기준으로는 대항력 있는 선순위 임차인으로 표시되어 있고, 보증금이 얼마인지 알 수 없어 배당 후 남는 금액과 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13877 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 292 염창동아아파트 제101동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 평형 114.84㎡ · 17층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 강호일 · 2015.08.12 소유권이전 · 거래가액 469,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,240,000,000원 / 1,240,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 86,684,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 빠른 전입
말소기준권리는 2020.04.29 중소기업은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후의 한국투자저축은행 가압류 67,864,135원, 케이비국민카드 가압류 8,948,849원, 2025.12.18 강제경매개시결정, 2026.08.05 국 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 하지만 임차인 김은진의 전입일은 이보다 앞선 2020.02.27입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김은진 | 미상 | 2020.02.27 | 미상 | 미상 | 2026.03.03 | 대항력 있음 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 93.6%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
염창동아 동일 평형 114.84㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 1,325,000,000원입니다. 현재 최저매각가 1,240,000,000원은 최근 12개월 평균의 93.6%입니다. 최신 거래는 2026.08의 1,475,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 114.84㎡ | 11 | 1,475,000,000원 |
| 2026.07 | 114.84㎡ | 5 | 1,200,000,000원 |
| 2026.07 | 114.84㎡ | 8 | 1,400,000,000원 |
| 2026.06 | 114.84㎡ | 13 | 1,325,000,000원 |
| 2026.06 | 114.84㎡ | 9 | 1,400,000,000원 |
| 2026.05 | 114.84㎡ | 4 | 1,280,000,000원 |
| 2026.03 | 114.84㎡ | 9 | 1,350,000,000원 |
| 2026.03 | 114.84㎡ | 15 | 1,270,000,000원 |
| 2026.02 | 114.84㎡ | 8 | 1,290,000,000원 |
| 2026.02 | 114.84㎡ | 11 | 1,340,000,000원 |
| 2026.01 | 114.84㎡ | 7 | 1,330,000,000원 |
| 2026.01 | 114.84㎡ | 5 | 1,240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 114.84㎡ | 12건 | 1,325,000,000원 |
실거래 최저는 1,200,000,000원, 최고는 1,475,000,000원으로 거래 범위가 넓습니다. 감정가와 최저가는 1,240,000,000원으로 최근 평균보다 낮지만, 이 비교는 어디까지나 낙찰대금만 놓고 본 표면가격입니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가 기준 시세 비교가 불가능합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,800,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 가압류 · 한국투자저축은행 | 67,864,135원 | 67,864,135원 |
| 4. 가압류 · 케이비국민카드 | 8,948,849원 | 8,948,849원 |
| 5. 경매개시결정 · 신민규 | 86,684,000원 | 86,684,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 821,703,016원 |
위 산정에서는 채권자 총 청구 403,496,984원이 전액 배당되고 잔여 821,703,016원이 소유자에게 교부되는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 임차인 김은진의 보증금·확정일자가 미상이라 임차인 배당 및 미배당 인수액이 확정되지 않았습니다. 따라서 이 표만으로 매수인 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 임차인 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,240,000,000원 | 403,496,984원 | 821,703,016원 | 보증금 미상으로 판단 유보 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 992,000,000원 | 403,496,984원 | 576,183,016원 | 보증금 미상으로 판단 유보 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 793,600,000원 | 403,496,984원 | 379,767,016원 | 보증금 미상으로 판단 유보 |
계산상 각 회차 모두 현재 반영된 채권 403,496,984원은 전액 배당됩니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 별도로 확인되지 않은 상태이므로, 낙찰가가 992,000,000원 또는 793,600,000원으로 내려간다는 사실만으로 실질취득가가 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동 염창중학교 북측 인근이며, 주위는 아파트단지 밀집지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 경사지붕 17층 건물이며 사용승인일은 1998.06.29입니다. 기본 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 동아아파트는 778세대이며 동일 평형 114.84㎡의 최근 거래 표본이 12건 확인됩니다.
- 토지·규제. 준공업지역이며 공시지가는 5,114,000원/㎡입니다. 아파트 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 감정평가 요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김은진 보증금 확인. 보증금 총액과 실제 배당대상 금액을 확인해야 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 미상이라 우선변제 순위와 예상배당을 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 내용 확인. 2026.03.03 배당요구가 접수돼 있으므로 제출 문건과 매각물건명세서의 구체적 채권 신고액을 대조해야 합니다.
- 최저가 93.6% 해석 주의. 최근 12개월 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 말고, 미배당 보증금을 더한 실질취득가를 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 유찰 시에도 동일. 1회 유찰 992,000,000원, 2회 유찰 793,600,000원으로 내려가더라도 선순위 임차인 인수액이 확인되지 않으면 총 취득비용은 확정되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차인 제출 문건을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “93.6% 할인”보다 먼저 볼 것은 보증금이다
이 물건의 표면가격만 보면 감정가와 최저가가 1,240,000,000원이고 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균 1,325,000,000원의 93.6%입니다. 최신 거래 1,475,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 권리분석에서는 이 숫자보다 김은진의 2020.02.27 전입이 먼저입니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인의 보증금이 미상이므로 매수인 인수액과 실질취득가가 확정되지 않았습니다. 후순위 등기는 정리되지만, 선순위 임차인은 미해결. 보증금을 확인해 실질취득가를 계산한 뒤에야 이 물건의 가격 매력을 판단할 수 있습니다.
