서울남부지방법원 2025타경13902. 가산디지털1로 119 에스케이트윈테크타워 7층 제비704호입니다. 사건상 용도 표기는 ‘기타’이고, 감정평가 이용상태는 아파트형공장((주)원플러스엠)입니다. 현재 소유자는 주식회사원플러스엠으로, 2018.06.25 거래가액 470,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행 근저당권이 채권최고액 174,000,000원으로 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
임차인으로 조사된 진형철의 전입일은 2024.07.12입니다. 말소기준권리보다 약 6년 뒤의 후순위 전입이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 경매 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 인수금보다 가격과 아파트형공장의 환금성·실사용성 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13902 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 345-9 에스케이트윈테크타워 제7층 제비704호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 가산디지털1로 119 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 아파트형공장((주)원플러스엠) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 11층 중 7층 제비704호 |
| 소유자 | 주식회사원플러스엠 (2018.06.25 소유권이전 · 거래가액 470,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 634,000,000원 / 634,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 504,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준점은 을구 13번 하나은행 근저당권입니다. 설정일은 2018.06.25, 채권최고액은 174,000,000원이며 채무자는 주식회사원플러스엠입니다. 2025.12.17 등기된 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거의 압류·가압류·근저당 가운데 상당수는 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 대상으로 보지 않습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 진형철 | 미상 | 2024.07.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
진형철의 전입신고는 말소기준권리인 2018.06.25보다 후순위인 2024.07.12입니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 대항력 없는 후순위 점유이므로 현재 배당 시뮬레이션에서는 낙찰자 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 판단 — 신건 634,000,000원이 ‘싼지’는 아직 단정 금지
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 634,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득금액도 634,000,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 없어 이 금액이 시장 대비 저렴한지 비싼지는 판단하지 않습니다.
| 회차 | 매각가정액 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 634,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 507,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 405,760,000원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려가도 하나은행 근저당 174,000,000원은 각 시나리오에서 전액 배당되는 것으로 계산돼 미배당이 없습니다. 즉 권리구조만 놓고 보면 유찰에 따라 낙찰가가 낮아질 때 인수금이 새로 불어나는 구조는 아닙니다. 다만 낙찰가가 낮아진다는 사실 자체가 시세 대비 메리트를 뜻하지는 않으므로, 아파트형공장 거래사례와 임대·공실 수준을 따로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 634,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,740,000원 |
| 1. 을구 13번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 451,260,000원 |
집행비용은 약 매각가의 1.4%로 추정된 8,740,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 예상배당표상 채권 미배당과 매수인 인수는 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1·7호선 가산디지털단지역 남측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 아파트형공장, 공장, 근린생활시설, 업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 북측 인근에 가산디지털단지역이 있으며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건은 아파트형공장((주)원플러스엠)으로 이용 중입니다. 외벽은 복합판넬 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수 등 기본 위생설비, 승강기, 스프링클러, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 광로, 북동측으로 중로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 진형철의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유부분은 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 가격 비교. 감정가 634,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 에스케이트윈테크타워 및 인근 아파트형공장·지식산업센터의 최근 거래를 확인하세요.
- 실사용·명도. 감정평가상 (주)원플러스엠의 아파트형공장으로 이용 중이므로 실제 사용 주체와 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 배당채권 확인. 사건 청구액 504,000,000원과 예상배당표의 근저당 채권액 174,000,000원 차이를 사건기록에서 확인하세요.
- 산업시설 규제. 준공업지역·국가산업단지·산업시설구역 등 용도·입주 제한과 실제 취득 목적의 적합성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.06.25 하나은행 근저당 174,000,000원, 임차인 진형철의 전입은 2024.07.12로 후순위라 대항력이 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가 634,000,000원은 그대로 실질취득금액이 됩니다.
다만 이 물건은 감정평가상 아파트형공장이고 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 신건이라는 이유로 비싸다고 단정할 수도, 권리가 깨끗하다는 이유로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만 가격은 실거래 확인 후 판단. 이 사건의 입찰 성패는 인수금보다 아파트형공장의 적정 시세와 실제 점유·사용상태를 얼마나 정확히 확인하느냐에 달려 있습니다.
