서울남부지방법원 2025타경13977. 강서구 화곡동 29-219, 지상 4층 다세대주택의 2층 202호입니다. 감정평가상 이용상태는 방 2개, 주방, 욕실 겸 화장실 등을 갖춘 다세대주택이며 사용승인일은 2008.04.11입니다. 현재 소유자 박해주는 2019.07.01 매매를 원인으로 2019.07.30 소유권을 이전받았고 거래가액은 95,000,000원입니다.
등기부상 과거 하나은행 근저당 48,000,000원은 2017.10.25 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2023.11.22 주택도시보증공사의 가압류 616,241,204원입니다. 그 뒤의 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권은 단순히 등기 순서만 보면 안 됩니다. 한국토지주택공사의 임차권등기는 2024.10.21이지만 등기된 전입·점유개시일이 2021.09.30, 확정일자가 2021.09.02라 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 있는 임차권으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13977 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 29-219 제2층 제202호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로18다길 6-10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택(방2, 주방, 욕실겸화장실 등) · 지상4층 중 2층 |
| 거래 비교 면적 | 31.8㎡ · 동일 면적 거래 표본 4건 |
| 사용승인일 | 2008.04.11 |
| 소유자 | 박해주 · 2019.07.30 소유권이전(2019.07.01 매매, 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 136,623,697원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.11.22 가압류
과거 하나은행 근저당은 경매 전에 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2023.11.22 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국세 압류 3건과 2025.12.23 서울보증보험의 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 1명, LH는 보증기관 승계
임차관계는 이름 숫자를 그대로 합산하면 안 됩니다. 한국토지주택공사는 임경일의 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고로 분류되므로 별도의 실제 임차인으로 더하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명입니다.
| 구분 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임경일 실제 임차인 · 202호 | 보증금 1,000,000원 월 500,000원 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 | 별도 확인 필요 특별조건 적용범위와 실제 점유관계 대조 필요 |
| 한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 · 실제 임차인 아님 | 임차권 전부 보증금 135,000,000원 | 대항력 有 주민등록·점유 2021.09.30 | 우선변제 有 확정일자 2021.09.02 · 배당요구 | 실질 인수 0원* 보증기관 승계 · 특별매각조건 |
③ 시세 비교 — 현재가는 시세보다 조금 낮지만 가점은 제한적
동일 면적 31.8㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 161,250,000원이지만 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 162,500,000원과 최신 거래 155,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 현재 실질취득 153,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.2%이고 최신 거래보다 2,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 31.8㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2022.09 | 31.8㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.07 | 31.8㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2021.07 | 31.8㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 전체 평균 | 31.8㎡ | 4건 | 161,250,000원 |
| 최근12개월 평균 | 31.8㎡ | 2건 | 162,500,000원 |
추세 지표는 최근 구간이 과거 구간보다 +1.6%여서 하락 추세로 볼 근거는 없습니다. 다만 확인된 최신 개별 거래가 2023.02이고 매각기일은 2026.09.09로 시차가 큽니다. 또한 이 건물은 총 8세대이고 확인된 동일 면적 거래가 4건에 불과해, 153,000,000원이 최근 지표보다 낮다는 이유만으로 강한 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,942,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 135,000,000원 | 135,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 616,241,204원 | 15,058,000원 |
| 3. 서울보증보험 강제경매 | 136,623,697원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 153,000,000원에서는 집행비용 2,942,000원과 한국토지주택공사 임차보증금 135,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사에 15,058,000원이 배당됩니다. 신청채권자 서울보증보험에는 예상 배당이 없습니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 시 인수 시나리오 — 룰상 금액과 실질 부담은 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 153,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 122,400,000원 | 15,113,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 97,920,000원 | 39,242,560원 | 0원* |
* 1회·2회 유찰 시 계산상 한국토지주택공사 임차보증금의 미배당분이 인수액으로 나타나지만, 특별매각조건상 해당 채권자가 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 이 임차권에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이는 임경일의 별도 점유·계약관계 확인을 대체하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서대학교에서 남서측 직선거리 약 350m, 지하철 5호선 화곡역에서 북동측 직선거리 약 1km 지점입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 화곡로까지 직선거리 약 450m, 화곡역까지 약 1km로 대중교통 이용이 가능한 위치입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물의 2층 202호이며 사용승인일은 2008.04.11입니다. 개별난방·도시가스보일러, 급배수·급탕 설비가 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 도로·토지. 북동측 약 4m 아스팔트 포장도로에 접하고, 토지는 완경사의 가로장방형 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,556,000원/㎡이며 토지면적은 178.0㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 동일 면적 확인 거래가 4건입니다. 최신 개별 거래는 2023.02여서 입찰 시점의 현재 가격을 별도로 확인할 필요가 큽니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문과 이해관계인 부재로 내부확인이 되지 않아 건축물현황도·외관·탐문조사에 의해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 한국토지주택공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되어 있는지 원본을 확인하세요.
- 임경일 점유관계 확인. 보증금 1,000,000원·월 500,000원으로 조사된 실제 임차인이지만 전입일이 미상입니다. 전입세대열람·점유·계약관계를 대조해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 135,000,000원은 임경일 보증금에 대한 대위·승계 신고이므로 별도 실제 임차인의 보증금으로 더하면 안 됩니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세 압류 3건이 있으므로 당해세 해당액이 있는지 확인해야 실제 배당과 후순위 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 가격 재검증. 실질취득 153,000,000원은 최근12개월 평균 162,500,000원과 최신 거래 155,000,000원보다 낮지만 최신 개별 거래 시점이 2023.02입니다. 2026.09.09 입찰 전 현재 거래·매물 수준을 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부확인이 되지 않았으므로 방2·주방·욕실겸화장실 등의 이용상태와 수리 필요 여부를 현장에서 재확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 미상 임차인 확인이 마지막 관문”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 한국토지주택공사의 임차권은 대항력과 우선변제권이 있어 통상적인 경매라면 유찰 시 미배당 보증금 인수가 커질 수 있는 구조입니다. 하지만 이번에는 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이어서 그 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
둘째, 그 특별조건만 보고 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 실제 임차인은 임경일 1명이고, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력은 가능·미상입니다. 가격은 현재 실질취득 153,000,000원이 최근 12개월 평균 162,500,000원의 94.2%, 최신 거래 155,000,000원보다 소폭 낮아 숫자상 부담은 덜하지만, 8세대 소형 다세대에 거래 표본이 적고 최신 개별 거래가 2023.02라는 점 때문에 강한 가격 가점을 주기 어렵습니다. 주된 임차권 인수는 해소, 실제 임차인 확인은 미완료, 가격은 소폭 우위. 이 세 가지를 함께 보고 입찰가를 정해야 하는 사건입니다.
