서울남부지방법원 2025타경14106. 서울 강서구 마곡동 ‘마곡경동미르웰’ 102동 10층 1021호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 김성겸이며 2021.11.04. 매매를 원인으로 거래가액 133,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건의 핵심은 등기부상 단순한 후순위 권리가 아니라, 말소기준 압류보다 훨씬 먼저 전입한 임차인 최재원의 대항력 있는 임차보증금 126,000,000원입니다.
말소기준은 2024.10.24. 강서구 압류입니다. 하지만 최재원의 주민등록은 2021.04.12., 점유개시는 2021.04.10., 최초 확정일자는 2021.03.08.입니다. 따라서 임차권등기 자체는 2025.04.22.로 말소기준 뒤에 설정됐더라도, 임차인의 대항력은 그 이전부터 성립한 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14106 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 784 마곡경동미르웰 제102동 제10층 제1021호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 10층건 내 102동 10층 1021호 · 사용승인일 2015.05.08. |
| 소유자 | 김성겸 · 2021.11.04. 매매 · 거래가액 133,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 134,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최재원 / 137,261,720원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2015년 하나은행 근저당권은 2018.09.18. 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.10.24. 강서구 압류입니다. 2025.12.26. 강제경매개시결정과 2025.04.22. 임차권등기는 등기 순서만 보면 이후지만, 임차인 최재원의 전입일은 2021.04.12.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음으로 판정되며, 우선변제권도 행사하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 현재는 전액배당, 유찰하면 인수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최재원 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.12. | 2021.03.08. | 126,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 있음 승계 아님 |
③ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,676,000원 |
| 1. 임차인 최재원 보증금 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 최재원 | 137,261,720원 | 5,324,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 134,000,000원에서는 집행비용 2,676,000원 후 임차보증금 126,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수는 0원입니다. 신청채권 관련 미배당은 131,937,720원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가만 내려가는 게 아니다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 134,000,000원 | 0원 | 134,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 107,200,000원 | 21,100,800원 | 128,300,800원 |
| 2회 유찰 · 64% | 85,760,000원 | 42,183,680원 | 127,943,680원 |
이 물건은 유찰할수록 표면 최저가는 107,200,000원, 85,760,000원으로 떨어지지만 그만큼 임차보증금의 미배당분이 늘어납니다. 그래서 1회 유찰의 실질취득은 128,300,800원, 2회 유찰은 127,943,680원입니다. 단순히 최저가만 보고 107,200,000원 또는 85,760,000원짜리 물건으로 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강서구 가양동 소재 양천향교역(지하철 9호선) 남서측 인근이며, 아파트·오피스텔·지식산업센터·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 양천향교역이 있어 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 기본적인 승강기·개별난방·소방·위생 및 급배수·주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 인접도로 대비 평지이며, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 동측 약 32미터, 서측 약 10미터, 북측 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·마곡도시개발사업 지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 7,289,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 현재 회차에서는 전액 배당 예정이지만 실제 배당표에서 126,000,000원이 전액 충족되는지 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 21,100,800원, 2회 유찰 시 42,183,680원의 인수가 계산돼 있으므로 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 최재원이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 표시됩니다. 임대차계약과 채권 발생 관계를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 순위3번 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 조건이 명시돼 있습니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 사용·전입·대출·세금 관련 조건을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03.입니다. 매각기일 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다”
이 사건은 신건 가격만 보면 감정가와 최저가가 모두 134,000,000원이고, 현재 배당 가정에서는 임차인 최재원의 보증금 126,000,000원이 전액 변제돼 인수 0원입니다. 그러나 이 임차인은 말소기준 압류보다 앞서 전입한 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 유찰이 되면 가격 할인과 동시에 보증금 미배당분이 매수인 인수로 바뀝니다.
실제로 1회 유찰 시 표면 최저가는 107,200,000원이지만 실질취득은 128,300,800원, 2회 유찰 시 표면 최저가는 85,760,000원이지만 실질취득은 127,943,680원입니다. 실거래 시세 자료가 없어 이 금액이 시장가보다 싼지 비싼지는 판정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 “낮은 최저가”가 아니라 “임차보증금까지 합친 실질취득액”입니다.
