서울남부지방법원 2025타경14145. 서울 구로구 오류동 현대썬앤빌구로 제14층 제1412호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자는 박해주이며 2022.09.02. 거래가액 85,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.31. 구로세무서장 압류이고, 그 뒤 주택도시보증공사 가압류와 국세·지방세 압류, 한국토지주택공사 임차권, 강제경매개시결정이 이어집니다.
이 사건의 핵심은 등기상 임차권 자체가 아니라 특별매각조건입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 보증금 94,500,000원, 전입 2023.01.16., 확정일자 2022.12.19.로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 신건 84,000,000원 배당 가정에서는 집행비용 1,912,000원을 제외하고 82,088,000원이 우선배당되어 룰상 미배당액은 12,412,000원입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권의 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어, 이 사건의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14145 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 34-13 현대썬앤빌구로 제14층 제1412호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 14.064㎡ · 지상17층 중 14층 |
| 소유자 | 박해주 (2022.09.02. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 95,621,054원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.07.31. 국 압류입니다. 2014.06.26. 신한은행 근저당권 12,000,000원은 2022.09.02. 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류 616,241,204원, 구로구 압류, 국 압류, 한국토지주택공사 임차권 및 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차권 분석 — 신고는 1건, 실제 임차인은 0명
| 명의 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 94,500,000원 | 有 전입 2023.01.16. | 有 확정 2022.12.19. · 배당요구 | 보증기관 승계 | 실질 0원 룰상 12,412,000원 |
한국토지주택공사 신고는 보증기관 승계 건으로 분류되므로 보증금을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 0명입니다. 특별매각조건은 “채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”하는 내용입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 15.3% 높은 신건
동일 면적 14.06㎡ 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 74,083,333원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 72,875,000원과 최신 거래 75,000,000원, 최근 추세 -4.7%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 14.06㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2026.05 | 14.06㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 14.06㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2026.02 | 14.06㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 15 | 70,000,000원 |
| 2026.01 | 14.06㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.07 | 14.06㎡ | 9 | 73,000,000원 |
| 2025.05 | 14.06㎡ | 16 | 73,000,000원 |
| 2025.02 | 14.06㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.01 | 14.06㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 14.06㎡ | 14 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 72,875,000원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 84,000,000원은 최근 12개월 평균 72,875,000원의 115.3%입니다. 최신 실거래 75,000,000원보다도 높은 수준이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.7% 추세입니다. 전체 12건 평균 74,083,333원과 비교해도 최저가는 113.4%입니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금 | 94,500,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 616,241,204원 | 0원 |
| 3. 서울보증보험 주식회사 | 95,621,054원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사의 룰상 미배당액은 12,412,000원입니다. 다만 특별매각조건에 의해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세 해당 금액이 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울오류초등학교 남동측 인근으로 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층 건물의 14층으로 사용승인일은 2014.05.14.입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 토지는 도시형생활주택·업무시설·제2종근린생활시설·노유자시설 건부지로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 5,864,000원/㎡, 토지면적은 1,129.0㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 썬앤빌 200세대, 전용 14.06㎡ 실거래 12건이 확인되며 거래가는 70,000,000원~80,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
- 보증기관 승계 중복 주의. 한국토지주택공사 신고는 실제 임차인과 별도로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 0명으로 봅니다.
- 가격 기준은 실질취득. 특별매각조건 반영 후 실질취득 84,000,000원을 최근 12개월 평균 72,875,000원 및 최신 거래 75,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -4.7%입니다. 전체 평균 74,083,333원보다 최근 12개월 평균 72,875,000원을 우선해서 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있고, 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.03.입니다. 입찰 전 등기부와 매각물건명세서의 특별매각조건을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 조건부로 정리되지만, 가격은 아직 높다
이 물건은 표면만 보면 보증금 94,500,000원의 대항력 임차권이 최저가 84,000,000원을 넘어 인수형처럼 보입니다. 그러나 보증기관 승계 신고이고, 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득도 84,000,000원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 실질취득 84,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 72,875,000원의 115.3%이며, 최신 거래 75,000,000원보다도 높습니다. 최근 추세 역시 -4.7%입니다. 권리 위험은 특별매각조건으로 해소되지만, 신건 가격은 최근 시세 이상이라는 점이 이 사건의 결론입니다.
