수원지방법원 2024타경72212. 안산시 상록구 일동 중앙빌라 4층 402호 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 박태환이고, 2021.03.29 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 166,000,000원입니다. 현재 남아 있는 권리 중 말소기준은 2021.04.13 안양지구축산업협동조합 가압류 8,617,180원이며, 이후 국민건강보험공단 압류와 2024.12.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 권리보다 임차인 김영순의 선순위 대항력입니다. 김영순은 2019.06.11 전입했고 확정일자는 2019.04.11이며, 보증금은 165,000,000원입니다. 말소기준인 2021.04.13보다 앞서므로 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다. 실제 배당 시뮬레이션도 최저가 137,212,000원에서 집행비용을 제외한 134,491,032원이 배당되고 30,508,968원이 부족한 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경72212 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 구룡로4길 22, 4층402호 (일동,중앙빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 박태환 · 2021.03.29 소유권이전 · 거래가액 166,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 196,017,600원 / 137,212,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 4회 / 2026.07.07 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 165,000,000원 |
| 말소기준 | 2021.04.13 갑구 5번 가압류 · 안양지구축산업협동조합 · 8,617,180원 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 출발점
과거 국민은행 72,000,000원 근저당과 김영진 58,000,000원 근저당, 엘아이지손해보험주식회사 48,000,000원 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석의 기준점은 2021.04.13 안양지구축산업협동조합 가압류입니다. 임차인 김영순의 전입일 2019.06.11과 확정일자 2019.04.11은 그보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영순 | 2019.06.11 / 2019.04.11 | 165,000,000원 | 있음 | 있음 | 보증공사 승계 |
| 보증공사 | 2019.06.11 / 2025.02.27 | 0원 | 승계 | 김영순 보증금 승계 | 대위·승계 |
보증공사는 별도 임차인이 아닙니다. 김영순 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 두 행의 보증금을 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 김영순 1명, 실제 임차보증금은 165,000,000원입니다.
③ 가격 비교 — 4회 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
중앙빌라의 확인된 최근 거래는 2024.07 전용 67.71㎡, 1층, 135,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 같은 135,000,000원입니다. 현재 최저매각가 137,212,000원은 이 가격의 101.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 67.71㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 135,000,000원 |
확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 현재 최저가와 같은 137,212,000원입니다. 이는 최근 거래 135,000,000원보다 높기 때문에 “4회 유찰돼 싸다”라고 평가할 수 없습니다. 전체 평균 역시 135,000,000원으로 동일하며, 가격 가점의 근거가 되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,212,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,968원 |
| 1. 임차인 김영순 보증금 | 165,000,000원 | 134,491,032원 |
| 2. 가압류 · 안양지구축산업협동조합 | 8,617,180원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션 원계산상 임차인 김영순의 부족분은 30,508,968원입니다. 다만 본 사건은 주택도시보증공사가 2026.04.01 제출한 확약으로 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 본 리포트의 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 보증금보다 낮아져도 확약이 없었다면 총액은 고정
| 회차 | 매각가 | 원계산상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 137,212,000원 | 30,508,968원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 109,769,600원 | 57,567,174원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 87,815,680원 | 79,165,002원 | 0원* |
확약이 없었다면 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크므로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 확약으로 해당 잔존 보증금 인수위험이 실질적으로 제거됩니다. 따라서 실제 가격 비교는 현재 회차에서 137,212,000원을 기준으로 해야 합니다.
⑥ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 안산성호중학교 북동측 인근이며 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측 포장도로 등을 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 317.3㎡ · 공시지가 1,558,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 상대보호구역, 성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 규모. 중앙빌라는 총 8세대, 사용승인 관련 기준일은 2011.07.07입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.01 제출된 대항력 포기·잔존 보증금 청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위를 반드시 확인하세요.
- 실제 임차인은 1명. 보증공사는 김영순 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
- 가격 상한 검토. 현재 최저가 137,212,000원은 최근 거래 135,000,000원의 101.6%입니다.
- 위반건축물. 증축·철파이프조·9.7㎡ 등재와 제시외 건물 포함 내용을 현장에서 확인하세요.
- 소규모 환금성. 총 8세대이고 최근 확인 거래가 1건이므로 매도 시 거래 깊이가 제한될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 건축물대장과 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만 가격은 별개
이 물건은 겉으로 보면 보증금 165,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 구조입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 현재 최저가에서 30,508,968원의 미배당액을 계산합니다. 하지만 신청채권자 주택도시보증공사가 임차권자 김영순의 승계인으로서 2026.04.01 대항력을 포기하고, 전액 변제되지 않더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약을 적용하면 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
다만 권리가 정리된 것과 가격이 싼 것은 다른 문제입니다. 현재 최저가 137,212,000원은 확인된 최근 거래 135,000,000원의 101.6%이고, 물건은 이미 4회 유찰됐습니다. 여기에 총 8세대의 소규모 다세대라는 환금성, 위반건축물 등재까지 함께 봐야 합니다. 결론은 “확약으로 권리는 정리됐지만, 현재 가격은 최근 거래 이상”입니다.
* 확약 적용 전 배당 시뮬레이션상 현재 회차 미배당 보증금은 30,508,968원이나, 2026.04.01 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 판단했습니다.
