서울남부지방법원 2025타경14172. 강서구 방화동 갤럭시트윈빌2동 제6층 제602호, 전용 36.52㎡의 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.02.14. 강서구 압류입니다. 그런데 임차권자 김재우의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.10.21.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다.
배당 계산은 더 직접적입니다. 임차보증금은 315,000,000원이지만 배당액은 0원으로 잡혀 있고, 배당표는 이를 “대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수”로 반영합니다. 따라서 현재 최저가 373,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 낙찰대금과 별도로 315,000,000원의 임차보증금 승계 부담이 붙습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14172 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 453-30 갤럭시트윈빌2동주건축물제1동 제6층 제602호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로17길 27-2 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(다세대주택) · 전용 36.52㎡ · 제6층 제602호 |
| 사용승인 | 2018.03.23 |
| 소유자 | 이소미 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 335,660,014원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2023.02.14. 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 순위1번 주택임차권등기도 등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시되어 있지만, 김재우의 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 미변제 임차보증금에 대한 대항력은 별도로 남습니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재우 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 315,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 315,000,000원 인수 |
김재우의 임대차계약일자는 2020.09.15.과 2022.08.10., 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.10.21.입니다. 등기된 임차보증금은 315,000,000원이며, 2022.08.10. 15,000,000원이 증액됐습니다. 임차권등기는 2024.10.31. 접수됐고 배당요구도 접수된 것으로 반영되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 김재우 1명의 보증금입니다.
② 시세 비교 — 최저가도 시세보다 높고, 인수까지 더해진다
갤럭시트윈빌2동 전용 36.52㎡의 확인된 거래는 2025.02. 4층 360,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 360,000,000원으로 반영되어 있고 표본은 1건입니다. 이에 비해 신건 최저가 373,000,000원은 최근 시세의 103.6%입니다. 즉 임차보증금 문제를 빼더라도 최저가 자체가 최근 시세보다 낮지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 36.52㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.52㎡ | 1건 | 360,000,000원 |
더 중요한 비교 기준은 실질취득액입니다. 현재 회차에서는 낙찰대금 373,000,000원에 임차보증금 인수 315,000,000원이 붙어 총 부담이 688,000,000원이 됩니다. 따라서 이 사건을 “감정가 3.73억짜리 다세대”로 보면 안 됩니다. 매수인 입장에서는 인수액을 합친 총 부담을 시세와 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,022,000원 |
| 인수 · 임차인 김재우 보증금 | 315,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 313,742,272원 | 313,742,272원 |
| 3. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 335,660,014원 | 53,235,728원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 649,402,286원 중 배당액은 366,978,000원, 미배당은 282,424,286원입니다. 김재우 임차보증금은 배당에서 0원으로 계산되고 매수인 인수액 315,000,000원으로 별도 반영됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 3.15억은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 373,000,000원 | 315,000,000원 | 282,424,286원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 298,400,000원 | 315,000,000원 | 355,979,886원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 238,720,000원 | 315,000,000원 | 414,824,366원 |
이 사건은 배당표가 임차인에게 우선변제권이 없는 것으로 반영하고 있어, 시나리오상 매수인 인수액이 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 315,000,000원으로 동일합니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 임차보증금 부담이 사라지는 구조가 아닙니다. 단순히 “유찰됐으니 싸졌다”는 식으로 접근하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 도시형생활주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 6층이며 본건은 제6층 제602호입니다.
- 입지. 치현초등학교 남서측 인근으로 단독주택·다가구주택·아파트단지·학교 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 방화역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규모. 갤럭시트윈빌2동은 10세대이고 전용 36.52㎡가 비교 대상 면적입니다. 확인된 실거래는 1건이므로 가격 판단은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 토지. 토지면적 251.0㎡, 제2종일반주거지역이며 평지의 사다리형 토지입니다. 공시지가는 3,173,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 8m, 북측 약 10m, 남측 약 8m의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 반영돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격보다 먼저 인수액 확인. 현재 최저가 373,000,000원과 별도로 김재우 보증금 315,000,000원 전액 인수가 반영돼 있습니다.
- 대항력 순서 재확인. 임차인의 전입·점유 2020.10.21.이 말소기준 2023.02.14.보다 앞섭니다.
- 임차권등기 내용 확인. 임차보증금 315,000,000원, 임대차계약일자 2020.09.15.·2022.08.10., 임차권등기 접수일 2024.10.31.을 원본과 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 임차인 배당은 0원이고 매수인 인수액은 315,000,000원입니다. 채권자 배당과 임차보증금 승계는 별개입니다.
- 시세 기준. 최근 실거래 및 최근 12개월 평균 360,000,000원에 비해 신건 최저가 자체가 103.6%입니다. 인수액까지 포함하면 가격 메리트 판단은 더욱 보수적이어야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 제공된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 315,000,000원으로 유지됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.73억 경매”가 아니라 “3.15억 인수까지 붙는 경매”
이 물건의 위험은 복잡한 후순위 권리가 아닙니다. 핵심은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 김재우입니다. 보증금 315,000,000원이 배당에서 0원으로 계산되고 전액 매수인 인수로 반영돼 있기 때문에, 현재 신건에서 실제 부담은 낙찰가 373,000,000원만으로 끝나지 않습니다.
최근 실거래는 360,000,000원이고 최저가 373,000,000원 자체도 최근 시세의 103.6%입니다. 여기에 315,000,000원의 인수 부담이 별도로 붙습니다. 권리 리스크와 가격 리스크가 동시에 큰 사건이며, 최저가가 감정가와 같다는 이유나 향후 유찰된다는 이유만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 이 사건의 판단 기준은 끝까지 낙찰대금 + 임차보증금 인수입니다.
