의정부지방법원 2025타경61113. 백석동 일산요진와이시티 제103동 제19층 제1906호 아파트입니다. 등기상 소유자는 박수정·정동화로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 권리 흐름의 출발점은 2016.10.26 설정된 농협은행주식회사 근저당 240,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 신한은행 120,000,000원, 주식회사심팩인더스트리 500,000,000원 근저당과 2025.01.17 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 입찰조건입니다. 현재 최저매각가격은 1회 유찰 후 690,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 최근 12개월 거래 평균은 904,833,333원, 최신 거래는 890,000,000원이며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.3%입니다. 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득 기준이 일치합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경61113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 강송로 33, 103동 19층1906호 (백석동,일산요진와이시티) |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 지상59층 건물 내 19층 |
| 비교면적 | 84.31㎡ · 실거래 면적 매칭 |
| 소유자 | 박수정 지분 2분의 1 · 정동화 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 986,000,000원 / 690,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 심팩인더스트리 / 545,549,848원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서상 명시 인수권리는 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음입니다. 예상배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 확인되는 권리관계만 놓고 보면 낙찰대금 외에 별도의 권리 인수금액이 실질취득가를 끌어올리는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 낮다
일산요진와이시티는 2,404세대, 사용승인일은 2016.06.20입니다. 가격 비교는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선했습니다. 최근 12개월 거래 표본은 12건, 평균 904,833,333원, 최신 거래 890,000,000원입니다. 현재 최저가 690,200,000원은 최근 12개월 평균의 76.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.49㎡ | 54 | 890,000,000원 |
| 2026.07 | 84.49㎡ | 41 | 1,045,000,000원 |
| 2026.07 | 84.49㎡ | 20 | 900,000,000원 |
| 2026.07 | 84.3㎡ | 37 | 888,000,000원 |
| 2026.07 | 84.49㎡ | 28 | 840,000,000원 |
| 2026.07 | 90.33㎡ | 38 | 1,000,000,000원 |
| 2026.07 | 84.49㎡ | 2 | 810,000,000원 |
| 2026.07 | 84.49㎡ | 14 | 885,000,000원 |
| 2026.07 | 84.31㎡ | 2 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 84.49㎡ | 38 | 970,000,000원 |
| 2026.07 | 84.49㎡ | 16 | 880,000,000원 |
| 2026.07 | 84.3㎡ | 7 | 900,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.31㎡ 비교 | 12건 | 904,833,333원 |
최근 거래 범위는 810,000,000원~1,045,000,000원이고 최신 거래는 890,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 거래 최저인 810,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 대비 비율도 76.3%입니다. 따라서 인수금액 0원을 전제로 한 현재 실질취득 기준에서는 최근 시세보다 낮은 가격 구간이라고 평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 690,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,302,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사심팩인더스트리 | 500,000,000원 | 320,898,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 심팩인더스트리 | 545,549,848원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 예상 채권자 배당액은 680,898,000원, 미배당은 724,651,848원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 예상 시나리오입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 690,200,000원 | 680,898,000원 | 724,651,848원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 483,139,999원 | 475,908,599원 | 929,641,249원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 338,197,999원 | 332,663,227원 | 1,072,886,621원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산동구 백석동, 지하철3호선 백석역 동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철3호선 백석역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상59층 건물 내 103동 19층 1906호이며 위생·급배수·소방·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되며, 공시지가는 5,314,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 일산요진와이시티는 2,404세대이며 사용승인일은 2016.06.20입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2016.10.26 농협은행주식회사 근저당 240,000,000원이 기준권리이며 이후 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인·인수 확인. 임차인은 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항없음입니다. 예상 인수액 역시 0원입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 76.3%입니다. 전체 평균만이 아니라 최근 12개월 평균 904,833,333원과 최신 거래 890,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.
- 배당 미회수와 인수는 구분. 현재 회차 예상 미배당은 724,651,848원이지만 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 낙찰자의 권리 인수는 같은 개념이 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 최신 권리 변동을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전 + 최근 시세 대비 할인”
이 사건은 권리와 가격이 같은 방향을 가리키는 편입니다. 말소기준은 2016.10.26 농협은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 690,200,000원이 최근 12개월 평균 904,833,333원의 76.3%이고, 최신 거래 890,000,000원보다 낮습니다. 따라서 단순히 감정가 대비 70%라는 이유가 아니라 최근 실제 거래 수준과 비교해도 현재 회차가 낮은 가격대라는 점이 핵심입니다. 다만 같은 단지 경매 매각률 25.0%와 특별매각조건인 보증금 20%는 별도의 실행 리스크입니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음. 최종 변수는 응찰가와 자금조건입니다.