서울남부지방법원 2025타경14226. 강서구 내발산동 청솔펠리스 제4층 제401호, 전용 27.52㎡의 다세대주택입니다. 원용명이 2021.10.25. 매매를 원인으로 거래가액 250,000,000원에 취득했고, 같은 해 2021.12.28. 덕수건설주식회사 앞으로 채권최고액 192,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이며, 2026.01.07. 덕수건설주식회사가 임의경매를 개시했습니다. 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 244,000,000원인데, 최근 12개월 동일·유사 면적 거래는 2025.05의 236,000,000원 1건입니다. 최저가는 이 최근 거래의 103.4%입니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 평균보다 4.9% 높은 것으로 집계돼 하락 추세는 아니지만, 현재 최저가 자체가 최근 거래가보다 높으므로 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경14226 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 674-10 청솔펠리스 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.52㎡ · 제4층 제401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 · 사용승인일 2018.06.01 |
| 소유자 | 원용명 · 2021.10.25. 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 185,635,068원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있지만, 확인된 임차인 자료는 없고 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 2021.12.28. 설정된 덕수건설주식회사 근저당이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2026.01.07. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
과거 하나은행 근저당권 81,600,000원은 이미 말소됐고, 강서구의 압류도 2021.08.31. 및 2025.06.05. 각각 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 등기상 과거 말소권리 때문에 낙찰자가 추가 금액을 인수하는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 103.4%
청솔펠리스는 총 10세대, 사용승인일 2018.06.01의 소규모 공동주택입니다. 대상 전용면적은 27.52㎡이고, 수집된 거래는 총 6건입니다. 전체 거래 평균은 226,833,333원이지만, 가격 판단은 최신성이 높은 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 28.32㎡ | 4 | 236,000,000원 |
| 2023.08 | 26.77㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.12 | 26.77㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2021.10 | 27.52㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.09 | 28.26㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.06 | 29.95㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 226,833,333원 |
최신 거래는 2025.05의 236,000,000원이고 최근 12개월 평균 역시 236,000,000원입니다. 신건 최저가 244,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 103.4%입니다. 전체 6건 평균 226,833,333원과 비교하면 격차가 더 커지지만, 오래된 250,000,000원 거래가 섞여 있으므로 전체 평균만으로 매력도를 판단하기보다 최근 236,000,000원 거래를 우선하는 편이 합리적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 2. 근저당 · 덕수건설주식회사 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 47,784,000원 |
현재 회차 244,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 192,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 47,784,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 244,000,000원 | 192,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 195,200,000원 | 191,667,200원 | 332,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 156,160,000원 | 153,173,760원 | 38,826,240원 | 0원 |
④ 위반건축물 — 가격보다 먼저 확인할 물건 리스크
매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 주택과-19326(2019.6.4.)호에 의거 위반건축물 표기[무단증축(주거, 조립식패널)]가 있다고 명시돼 있습니다. 감정평가 요항의 ‘공부와의 차이’는 없음으로 기재돼 있지만, 위반건축물 표기는 별도의 행정상 확인사항이므로 입찰 전 실제 증축 위치·면적·시정 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 내발산초등학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 발산역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상5층 건물 내 제4층 제401호이며 사용승인일은 2018.06.01입니다. 도시가스 난방·급배수·위생·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 239.5㎡, 평지의 사다리형이며 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 3,479,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 거래표본. 총 10세대 규모이고 확인된 거래는 6건입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 시세 판단 시 표본 수가 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래 우선. 전체 평균 226,833,333원보다 최신 2025.05 거래 236,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가 244,000,000원은 최신 거래보다 높습니다.
- 위반건축물 확인. 무단증축(주거, 조립식패널)의 실제 위치·면적·현재 존치 여부와 행정상 시정 관련 사항을 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서·현황조사 원본을 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2021.12.28. 덕수건설주식회사 근저당 192,000,000원이 말소기준이며 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기부에서 최종 확인하세요.
- 가격과 권리 분리. 인수 0원이라는 권리 안전성이 현재 최저가의 가격 메리트를 의미하지는 않습니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격과 위반건축물은 보수적으로
이 사건은 권리와 가격의 평가가 분명히 갈립니다. 2021.12.28. 덕수건설주식회사 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차인이 없으며 매수인 인수액도 0원이라 등기 권리구조는 단순합니다. 반면 신건 최저가 244,000,000원은 최근 거래 236,000,000원의 103.4%로 최근 시세보다 높습니다.
또한 이 물건에는 무단증축 위반건축물 표기라는 별도 확인사항이 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 비교적 깨끗하지만, 신건 가격에는 메리트가 없고 물건 자체의 위반건축물 리스크를 먼저 확인해야 한다”입니다. 권리만 보고 서두르기보다 가격과 위반사항을 함께 검토하는 접근이 적절합니다.
