서울남부지방법원 2026타경3. 마곡헤리움1차 제11층 제1111호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 현황에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 천미르이고, 2023.08.16. 매매를 원인으로 거래가액 195,000,000원에 취득했습니다. 이후 2024.01.08. 국민은행이 채권최고액 84,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 정복순 명의 근저당권 2건과 현대카드 가압류가 차례로 붙었고, 2026.01.09. 서울남부지방법원의 임의경매개시결정으로 경매 절차가 시작됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 임차보증금 승계 문제도 없으며, 현재 회차에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 마곡동 739-4 마곡헤리움1차 제11층 제1111호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 내 제11층 · 사용승인일 2015.07.29 |
| 소유자 | 천미르 · 2023.08.16. 매매 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 191,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 72,173,367원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 핵심은 2024.01.08. 설정된 국민은행 근저당권 84,000,000원이며, 이를 기준으로 이후 설정된 정복순 근저당권 30,000,000원·7,500,000원, 현대카드 가압류 19,696,254원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 말소기준인 국민은행 근저당권 역시 매각대금 배당 후 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 실질취득 1.91억, 현재 시세 가점은 보류
이 물건은 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 191,000,000원입니다. 등기상 소유자가 2023.08.16. 매매에서 신고한 거래가액은 195,000,000원으로 확인되지만, 이는 현재 시점의 동일 물건군 시세 평균이나 최신 거래가격을 대신하는 자료는 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 191,000,000원 | 0원 | 46,329,746원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 152,800,000원 | 0원 | 8,664,546원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 122,240,000원 | 21,467,614원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 가격에서는 계산상 채권이 모두 배당되고, 2회 유찰 가격 122,240,000원에서는 채권자 미배당이 21,467,614원 발생합니다. 그러나 제공된 시나리오상 그 경우에도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따른 배당 부족과 매수인 권리 인수는 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,474,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정복순 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당 · 정복순 | 7,500,000원 | 7,500,000원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 19,696,254원 | 19,696,254원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,329,746원 |
현재 회차 191,000,000원 가정에서는 계산상 채권자 청구액 141,196,254원이 모두 배당되고, 소유자 잔여 46,329,746원이 발생합니다. 집행비용은 3,474,000원으로 추정됐으며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 방화동 소재 신방화역(지하철 9호선) 남측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 신방화역과 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 현황은 오피스텔 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층 내 제11층이고 사용승인일은 2015.07.29입니다.
- 도로. 동측 약 23미터, 남측 약 18미터, 북측 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 7,366,000원/㎡, 토지면적은 2,623.1㎡입니다. 지형은 평지·가로장방이고 토지이용상황은 상업용입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 도시개발구역, 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 건축 상태. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 191,000,000원에 인수액 0원을 더한 191,000,000원이 실질취득 기준입니다.
- 신건 가격 검증. 현재는 감정가 100% 신건입니다. 2023년 소유자 취득가 195,000,000원만으로 현재 시세를 단정하지 말고 실제 응찰 전 최신 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도·현황 확인. 사건상 근린시설이면서 현황 오피스텔 이용중이므로, 실제 이용·관리규약·과세·대출 취급 조건을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 과정은 현장 점유자를 기준으로 달라질 수 있으므로 매각기일 전 현황을 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 2회 유찰 시 채권 미배당 21,467,614원이 발생하더라도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 확인 후”
이 사건의 강점은 분명합니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원이고, 2024.01.08. 국민은행 근저당 이후 붙은 정복순 근저당 2건과 현대카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 191,000,000원에 매각된다고 가정하면 계산상 채권자 배당도 모두 충족되고 소유자에게 46,329,746원이 남습니다.
다만 이 물건은 아직 0회 유찰 신건입니다. 현재 최저가 191,000,000원이 곧 실질취득액이고, 현재 시장가격을 직접 검증할 최신 실거래 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리는 비교적 명확하지만, 가격 메리트는 별도 시세 확인 전까지 보류. 권리분석의 안전성과 응찰가격의 적정성을 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
