서울남부지방법원 2026타경3099. 금천구 시흥동 프라우드빌 제5층 제502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 송재일이고, 등기부에는 근저당권 없이 가압류·압류와 강제경매개시결정이 이어집니다. 말소기준은 2020년 8월 28일 주택도시보증공사의 548,000,000원 가압류이며 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 설동진은 2020년 2월 24일, KONDO MIO는 2020년 3월 11일 전입했고 둘 다 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 설동진은 이 사건 강제경매개시결정의 채권자이기도 해 관계와 점유·임대차 실체를 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3099 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 169-45 프라우드빌 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 독산로24마길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 건 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2018.12.05 |
| 소유자 | 송재일 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 260,164,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 위반건축물 | 집합건축물대장상 위반건축물 표기 · 패널/패널 17㎡ · 주거 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도
등기부의 핵심은 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 2020.08.28. 접수된 이 가압류가 말소기준이며, 뒤이어 붙은 서울특별시금천구·금천구·국의 압류와 설동진의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2018년 설정됐던 주식회사생보부동산신탁의 신탁등기는 2020.02.21. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 모두 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 설동진 | 2020.02.24 | 미상 | 미상 | 2026.01.26 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| KONDO MIO | 2020.03.11 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 2명입니다. 설동진은 배당요구를 했지만 보증금 자체가 확인되지 않았고, KONDO MIO는 보증금·확정일자뿐 아니라 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 각자의 우선변제 범위나 매수인 승계액을 산정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 548,000,000원 | 254,574,000원 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 설동진 | 260,164,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 808,164,500원 중 현재 회차 예상 배당은 254,574,000원이고, 미배당은 553,590,500원입니다. 이 표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 두 점유자의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 승계위험을 확정하는 자료로 사용할 수 없습니다.
④ 위반건축물·세금압류 — 권리 밖 리스크도 크다
매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다고 기재돼 있습니다. 주택과-26199(2021.08.03.)호에 따라 패널/패널 17㎡, 주거가 표기돼 있고, 감정평가서 역시 이행강제금 부과 여부와 원상회복의무 등을 담당기관에 확인하라고 명시합니다.
등기부에는 국세·지방세 관련 압류가 이어집니다. 2022.06.16. 서울특별시금천구 압류, 2025.03.10. 금천구 압류, 2026.03.13. 국 압류, 2026.04.28. 금천구 압류, 2026.06.08. 서울특별시금천구 압류가 있습니다. 당해세에 해당하는 금액이 있다면 배당순위와 실제 배당액이 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 다세대입니다.
- 입지. 서울시흥초등학교 동측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측 약 5m, 남측 약 7m 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지 설비가 설치돼 있습니다.
- 지역. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역 등에 속합니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 설동진 보증금 확인. 임대차계약서·보증금 지급자료·배당요구서와 경매신청채권의 원인을 대조해 실제 임차관계를 확인해야 합니다.
- KONDO MIO 권리 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 모두 미상입니다. 매각물건명세서와 주민등록·점유관계 원본 확인이 핵심입니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력이 인정되는 임차보증금이 확인되면 예상 낙찰가와 배당가능액을 반영해 미배당 승계액을 다시 계산해야 합니다.
- 세금 체납 확인. 국세·지방세 압류의 체납세액·법정기일·당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 17㎡ 주거 부분의 이행강제금·원상회복의무·시정 가능 여부를 담당기관에 확인해야 합니다.
- 신건 가격 판단. 현재 최저가는 감정가와 동일한 259,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않은 상태에서 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·집합건축물대장 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기상 소멸보다 ‘미상 임차인’이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2020.08.28. 주택도시보증공사 가압류가 말소기준이고 이후 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 낙찰 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 말소기준보다 앞서 전입한 점유자 2명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 설동진은 경매신청 채권자와 동일인입니다.
여기에 17㎡ 주거 위반건축물과 다수 세금압류까지 겹칩니다. 따라서 현재 계산표의 “매수인 인수 0원”만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 임차보증금 확인 전에는 실질취득액도 확정할 수 없고, 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 이 물건의 우선순위는 입찰가 계산이 아니라 임대차 실체·보증금·확정일자·세금·위반건축물의 원본 확인입니다.
