수원지방법원 2024타경72601. 경기도 안산시 단원구 초지동 652-2에 있는 토지와 건물로, 토지는 공장용지 2,467.8㎡입니다. 등기상 현 소유자는 권병준이며, 2020.08.20. 우리은행 근저당권 4,800,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정·등기된 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 일반적인 “권리 깨끗한 공장”으로만 보면 안 됩니다. 감정요항에는 건물이 공장 및 사무실 용도였으나 화재로 지층~2층이 심하게 훼손되고 3층은 멸실되어, 정상적인 건물 기능을 위해 구조안전진단 및 전면적인 보수가 필요한 상태라고 적혀 있습니다. 또한 해당 1동은 평가에서 제외됐지만 매각대상에는 포함됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경72601 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 초지동 652-2 · 경기도 안산시 단원구 산단로20번길 92 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공장 및 사무실 용도 건물 |
| 토지 | 공장용지 2,467.8㎡ · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 권병준 |
| 감정가 / 최저가 | 6,416,280,000원 / 4,491,396,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프더블유이사공삼유동화전문 유한회사(양도인: 주식회사 우리은행) / 4,905,950,696원 |
| 말소기준권리 | 2020.08.20. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 임차인보다 말소기준 이후 후순위 권리가 많다
핵심은 기준일입니다. 2020.08.20. 우리은행 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 우리은행 추가 근저당, 에스에이치에너지화학·중소벤처기업진흥공단·박은경 근저당과 2024년 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 데이터상 이들 권리는 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 행복한보부상 | 미상 | 2024.06.14 | 30,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 인천이피에스 | (주)최신이피피이피에스 | 2024.01.04 | 230,000,000원 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한은희 | 미상 | 2021.04.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 에이팩스로지스 | (주)최신이피피이피에스 | 2022.11.30 | 1,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
네 명 모두 전입일이 말소기준일인 2020.08.20. 이후이므로 대항력은 없습니다. 한은희는 보증금이 확인되지 않았지만 전입 자체가 말소기준보다 늦어, 이 자료 기준으로는 대항력을 인정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인 수는 4명입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 4,491,396,000원으로 감정가 6,416,280,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰됐기 때문에 숫자만 보면 할인폭이 커 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 없어 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 일반적인 정상 공장이 아닙니다. 감정요항상 건물은 화재로 지층~2층이 심하게 훼손됐고 3층은 멸실됐으며, 정상적인 기능을 위해 구조안전진단과 전면 보수가 필요한 상태입니다. 매각물건명세서에는 이 1동이 평가에서 제외됐지만 매각대상에는 포함된다고 적혀 있습니다. 따라서 현재 최저가의 의미를 보려면 토지 가치뿐 아니라 훼손 건물의 처리·보수 부담까지 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,491,396,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 47,313,960원 |
| 2. 을구 17번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 4,800,000,000원 | 4,444,082,040원 |
| 3. 을구 18번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 19번 근저당권 · 주식회사에스에이치에너지화학 | 500,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 20번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 21번 근저당권 · 박은경 | 400,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 22번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 23번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 13번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 361,566,558원 | 0원 |
| 10. 갑구 14번 가압류 · 기술보증기금 | 990,000,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 66,143,950원 | 0원 |
| 12. 갑구 16번 가압류 · 주식회사 스타플러스 | 110,825,744원 | 0원 |
| 13. 갑구 18번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 6,954,343원 | 0원 |
| 14. 갑구 20번 가압류 · 안산서부새마을금고 | 46,216,769원 | 0원 |
| 15. 갑구 21번 가압류 · 중소기업은행 | 36,065,691원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 8,397,773,055원, 채권자 예상배당은 4,444,082,040원, 미배당은 3,953,691,015원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원시역 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 각종 규모의 공장이 소재하는 국가산업단지입니다. 공장 입지조건은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량통행이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 토지. 공장용지 2,467.8㎡, 일반공업지역이며 국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·반월특수지역 등에 포함됩니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며 토지는 평지·세로장방 형태입니다.
- 공시지가. 1,079,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물 상태. 공장 및 사무실 용도였으나 화재로 지층~2층이 심하게 훼손되고 3층은 멸실돼 구조안전진단과 전면 보수가 필요한 상태입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 산업단지 매수자격. 반월특수지역 입주자격·매수자격을 한국산업단지공단에 확인하고 응찰 가능 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 화재 훼손 실사. 지층~2층 훼손과 3층 멸실 상태를 현장에서 확인하고 구조안전진단 및 전면 보수 필요성을 검토해야 합니다.
- 평가 제외 건물. 화재 훼손된 1동은 평가에서 제외됐지만 매각대상에 포함됩니다. 낙찰가와 별개로 처리·보수 부담을 따져야 합니다.
- 기계·기구. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계 및 기구는 소재불명으로 매각 및 평가대상에서 제외돼 있습니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인 4명은 모두 대항력은 없지만 현재 점유관계와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 미배당이 변동될 수 있습니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래가가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 산업단지 관련 자격을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 2020.08.20. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 담보권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 4명도 모두 기준일 이후 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 부동산 자체는 난도가 높습니다. 화재로 건물이 크게 훼손·일부 멸실됐고, 그 1동은 평가에서 제외됐으면서도 매각대상에 포함됩니다. 여기에 반월특수지역의 입주·매수자격 확인까지 필요합니다. 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 물적·자격 리스크는 높다. 이 물건은 그 두 축을 분리해서 판단해야 합니다.
