서울남부지방법원 2026타경3173. 화곡동 서우802 제3층 제303호, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택/단지형다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 신건 할인율보다 선순위 대항력 임차인의 보증금입니다. 임차인 이승민의 임대차계약일은 2020.11.28, 확정일자는 2020.11.30, 전입 및 점유개시는 2020.12.15입니다. 말소기준권리로 산정된 주택도시보증공사 가압류는 2023.10.26이므로 임차인의 대항요건이 그보다 먼저 형성돼 있습니다.
등기부에는 2024.05.01 보증금 239,000,000원의 주택임차권이 등기됐고, 배당요구도 이뤄졌습니다. 현재 최저가 228,000,000원을 기준으로 집행비용 3,992,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 예상되는 배당은 224,008,000원입니다. 보증금 전액에는 14,992,000원이 부족하며, 매각물건명세서상 이 잔액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3173 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 996-17 서우802 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 화곡로55길 31 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하 1층, 지상 6층 중 제3층 제303호 |
| 소유자 | 백남진 |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 경매개시 | 2026.01.15 · 청산을 위한 형식적 경매개시결정 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2019.03.06 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권 2건은 2019.05.27 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.10.26 주택도시보증공사 가압류 694,000,000원입니다. 이후 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 임차인 이승민은 등기일 자체는 2024.05.01이어도 전입·점유가 2020.12.15부터라 말소기준권리보다 선행합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이승민 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 239,000,000원 | 2020.12.15 2020.11.30 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 잔액 인수 |
배당요구는 2024.05.01 이뤄졌고 확정일자도 갖추고 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 계산해야 하며, 보증금 239,000,000원을 그대로 기준으로 봐야 합니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 2.42억대
이 사건에서는 최저가만 내려가는 모습을 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다. 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 배당으로 변제하지 못하는 보증금이 늘고, 그 잔액이 매수인 인수액으로 옮겨갑니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 228,000,000원 | 14,992,000원 | 242,992,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 182,400,000원 | 59,953,600원 | 242,353,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 145,920,000원 | 95,922,880원 | 241,842,880원 |
구조적으로는 낙찰가가 내려가도 임차보증금 미배당분이 증가하므로 실질취득이 보증금 239,000,000원 부근에 고정됩니다. 배당표의 집행비용 추정액 때문에 현재 회차 계산값은 242,992,000원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 낙찰가+인수액이어야 합니다.
④ 시세 판단 — 실질취득액과 비교할 실거래 근거가 부족하다
서우802은 20세대, 준공일은 2019.02.25입니다. 다만 본건과 면적이 일치하는 실거래 표본이 확인되지 않아 현재 자료만으로 242,992,000원의 실질취득액이 시세보다 낮은지 높은지 단정할 수 없습니다. 따라서 최저가 228,000,000원만 보고 “감정가보다 싸다”거나 “유찰되면 가격 메리트가 생긴다”고 평가할 근거가 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,992,000원 |
| 1. 임차인 이승민 보증금 | 239,000,000원 | 224,008,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 694,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 중 224,008,000원이 배당되고 14,992,000원이 미배당되어 매수인에게 인수되는 계산입니다. 주택도시보증공사 가압류 청구금액 694,000,000원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강서경찰서 북서측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 8m, 북서측 및 남동측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 소화설비, CCTV설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 343.5㎡, 지목은 대, 주상용으로 이용 중이며 공시지가는 4,783,000원/㎡입니다.
- 건축. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재는 228,000,000원이 아니라 242,992,000원을 실제 자금부담 기준으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 낙찰가는 182,400,000원이지만 인수액은 59,953,600원으로 증가해 총부담은 242,353,600원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서가 보증금 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시하므로 최종 배당액과 인수액을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2019.05.31 민간임대주택 등록을 원인으로 2022.12.20 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다.
- 파산·형식적 경매 절차 확인. 2024.04.22 파산선고 결정이 있고, 2026.01.15 파산자 망 백남진의 상속재산을 채권자로 한 청산 목적의 형식적 경매가 개시됐습니다.
- 시세 원본 대조. 본건과 면적이 일치하는 실거래 표본을 확보한 뒤 최저가가 아닌 실질취득액과 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 사건은 권리관계가 복잡해서 어렵다기보다, 최저가와 실제 부담액이 다르다는 점 때문에 주의가 필요한 물건입니다. 이승민의 보증금은 239,000,000원이고 전입·점유는 말소기준권리보다 앞섭니다. 신건 228,000,000원에 낙찰돼도 예상 미배당 14,992,000원을 인수해 실질취득은 242,992,000원이 됩니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 182,400,000원까지 낮아지지만 인수액이 59,953,600원으로 늘어 총부담은 242,353,600원, 2회 유찰에서도 241,842,880원입니다. 결국 이 물건은 “몇 % 유찰됐나”가 아니라 낙찰가+임차보증금 미배당 인수액이 얼마인가로 판단해야 합니다. 동일 조건의 실거래 근거가 확보되기 전까지 가격 메리트 평가는 보류하는 것이 맞습니다.
